商業施設オーナー必見の電気設備ガイド：設計〜保守まで丸ごとチェックリスト

「電気設備　商業施設」で情報収集しているあなたは、これから新築・増床・リニューアルを予定している商業施設オーナーやデベロッパー、施設管理者の立場ではないでしょうか。本記事では、ショッピングセンター、路面店、駅ビル、複合商業施設などを対象に、計画・設計・施工・保守・改修に至るまで、商業施設の電気設備を抜け漏れなく整理できる実務的なガイドとしてまとめています。

読み進めることで、「商業施設ではどのような電気設備が必要になるのか」「高圧受電か低圧受電かをどう判断すべきか」「受変電設備・照明・コンセント・空調・防災設備・弱電設備をどう設計・発注・運用すればよいか」が体系的に理解できます。また、電気事業法・電気設備技術基準・建築基準法・消防法など、電気設備に関係する主要な法令・基準と、東京電力など電力会社との協議のポイントも整理しているため、基本的なリスクを把握したうえで計画を進められるようになります。

さらに、BEMSの活用によるエネルギーマネジメント、LED照明やインバータ制御による省エネ、契約電力の見直しやデマンド監視によるピークカット、ZEBや省エネ関連補助金の検討など、ランニングコスト削減につながる電気設備の考え方も網羅。非常用発電機や無停電電源装置（UPS）、自動火災報知設備、防災センター、防犯カメラや入退室管理システムなど、防災・防犯・BCPを踏まえた電源計画の基本もわかります。

記事の結論として、商業施設の電気設備は「初期計画段階から将来のテナント入れ替え・増床・リニューアルを見据えた余裕設計を行うこと」「法令・規格・電力会社との協議条件を踏まえながら、省エネと安全性・信頼性のバランスを取ること」「電気設計事務所・設備設計事務所・施工会社・保守会社といった専門家を適切に選定し、仕様書と見積の内容をオーナー側も理解したうえで発注すること」が重要であると整理しています。このガイドをチェックリスト代わりに活用することで、電気設備に関する抜け漏れや後戻り、想定外のコスト増を抑え、商業施設の価値と収益性を高めるための判断材料を得ることができます。

商業施設における電気設備の全体像を整理

商業施設の電気設備は、ショッピングモール、ロードサイド店舗、駅ビル、専門店ビルなどの業態を問わず、建物全体の安全性・快適性・省エネ性・事業継続性を支えるインフラとして機能します。受変電設備から始まり、照明・空調・防災・情報通信・非常用電源に至るまで、多岐にわたる設備が一体となって運用されている点が特徴です。

また、商業施設はオフィスビルに比べてテナントの入れ替えやレイアウト変更が頻繁であり、開業後も継続的に電気設備の増設・改修が発生します。そのため、計画段階から運用・保守までを通しての「ライフサイクル全体」を見据えた電気設備計画が求められます。

ここでは、商業施設オーナーや施設管理者が全体像をつかみやすいように、電気設備が重視される背景、代表的な設備の種類、高圧受電と低圧受電の考え方を整理します。

商業施設で電気設備が重要視される理由

商業施設における電気設備は、単に「電気を供給するための設備」ではありません。売上・集客・ブランドイメージ・安全性・運営コストといった経営指標に直結する重要な経営資産です。特に以下の観点から、その重要性が年々高まっています。

第一に、事業継続（BCP）と安全確保の観点です。停電や電気設備のトラブルが発生すると、レジ・照明・エレベーター・空調などが一斉に停止し、営業継続が困難になります。大型ショッピングセンターや駅ナカ商業施設では、わずかな停止でも多くのテナントと利用者に影響が及びます。さらに非常時には、非常照明・誘導灯・自動火災報知設備・スプリンクラー設備・防災センターなど、防災関連の電気設備が確実に作動することが、人命に直結します。

第二に、快適性と顧客体験の向上に直結する点です。売り場照明の明るさや色温度、BGMや館内放送の聞こえ方、エスカレーター・エレベーターの運行、夏冬の空調環境など、来館者の体験を左右する要素のほとんどが電気設備によって支えられています。照明演出やデジタルサイネージ、イルミネーションなども含めて、「行きたくなる商業施設」を作るうえで、電気設備の設計クオリティは欠かせません。

第三に、エネルギーコストと環境対応の観点があります。電気料金は商業施設のランニングコストの中でも大きな割合を占めます。照明のLED化、インバータ制御機器の採用、BEMS（ビルエネルギーマネジメントシステム）によるデマンド監視・ピークカットなど、電気設備の工夫によって電力使用量を削減することで、経営に大きなインパクトを与えることができます。また、省エネ法への対応や、ZEB・省エネ補助金の活用、企業のESG・SDGsの観点からも、電気設備の省エネ性は重視されています。

第四に、テナント誘致とテナント満足度への影響です。テナントは、必要な電力量を確保できるか、専用分電盤や専用回路を柔軟に確保できるか、通信インフラやPOSレジ用コンセントが十分か、将来の機器増設に対応できるか、といった点を重視します。電気設備の計画が不十分だと、特定の業種のテナントが出店しづらくなり、リーシング戦略にも影響します。

このように、商業施設の電気設備は、「安全に営業できること」「快適で魅力的な空間であること」「省エネでコスト効率が良いこと」「多様なテナントが入居できること」を同時に実現するための基盤であり、設計・施工・運用の各段階で戦略的な検討が必要となります。

電気設備商業施設の代表的な設備一覧

商業施設の電気設備は、多数の設備から構成されますが、オーナーや管理者が全体像を把握するうえでは、役割ごとに大きく分類して理解すると整理しやすくなります。以下の表は、代表的な設備を「分類」「主な機器例」「主な役割」という観点で整理したものです。

設備分類	主な機器例	主な役割・ポイント
受変電設備	高圧受電キュービクル、変圧器、受電盤、保護継電器、計器用変成器	電力会社から受電した高圧電力を受け入れ、施設内で利用できる電圧に変換する中枢設備。契約電力や将来増設を見据えた容量設定が重要。
配電・幹線設備	幹線ケーブル、配線ダクト、分電盤、動力盤、照明分電盤、テナント専用分電盤	受変電設備から各フロア・各テナント・共用部へ電力を分配する設備。幹線ルート計画や分電盤の配置計画が、将来のレイアウト変更への対応力を左右する。
照明設備	LEDベースライト、ダウンライト、スポットライト、非常照明、誘導灯、照明制御盤	売り場・バックヤード・駐車場・外構などの照度確保と演出を担う。省エネと演色性、メンテナンス性のバランスが重要。
動力設備	空調機（パッケージエアコン、ビル用マルチ）、送風機、排煙ファン、給排水ポンプ、エスカレーター、エレベーター	空調・換気・給排水・搬送など、建物の機能を支える大型機器類。始動電流や運転パターンを考慮した電源容量計画が必要。
防災設備	自動火災報知設備、防災受信盤、非常放送設備、スプリンクラーポンプ、非常照明、誘導灯、防災センター設備	火災などの災害時に人命を守るための設備群。建築基準法・消防法に基づく設置義務があり、非常用電源との連動がポイントとなる。
弱電・情報通信設備	電話・LAN設備、館内放送設備、防犯カメラ（監視カメラ）、入退室管理システム、POSレジ、デジタルサイネージ	情報伝達・セキュリティ・販売管理などを支える設備。電源だけでなく、配線ルート・ラックスペース・テナント専用系統の整理が必要。
非常用電源設備	ディーゼル非常用発電機、ガスタービン発電機、UPS（無停電電源装置）、自家用発電設備用燃料設備	停電時に防災設備や一部の重要負荷に電力を供給する設備。どの設備を非常用とするかの選定と、運転時間の想定が重要。
監視・制御・BEMS	中央監視装置、監視盤、計装機器、需要監視装置、BEMSサーバ	各設備の運転状態を監視・制御し、エネルギー使用量を見える化する設備。省エネ運用やトラブル早期発見に効果的。

実務では、これらの設備は「単線結線図」「系統図」「フロア配線図」「盤面レイアウト図」などで一元的に整理され、受変電設備から末端のコンセント・照明器具に至るまで、電源系統が明確になるように設計されます。商業施設オーナーや施設管理者としては、すべての設備の細部を把握するというより、どの分類がどのような役割を担い、どの設備がどの電源系統にぶら下がっているかを俯瞰的に理解しておくことが重要です。

また、共用部とテナント専有部で電気設備の責任範囲が分かれるケースが多いため、「どこまでがビル側設備で、どこからがテナント側工事なのか」を契約上明確にし、その分かれ目となる分電盤や端子盤の位置を計画段階から整理しておくことも、後々のトラブル防止につながります。

高圧受電か低圧受電かの判断とメリット

商業施設の電気設備を計画する際の初期の重要検討事項のひとつが、「高圧受電とするか、低圧受電とするか」という受電方式の選定です。これは、受変電設備の規模や初期投資、ランニングコスト、保守体制に大きな影響を与えます。

一般的に、日本国内の商業施設では、契約電力が一定規模を超えると電力会社から高圧で受電し、敷地内のキュービクル式高圧受電設備で低圧に変圧してから各負荷へ配電する「高圧受電方式」が採用されます。一方、小規模な路面店舗や小規模テナントビルなどでは、電力会社から直接低圧で受電する「低圧受電方式」とするケースもあります。

以下の表は、高圧受電と低圧受電の特徴を整理したものです。

項目	高圧受電	低圧受電
想定される施設規模	大型ショッピングセンター、駅ビル、複合商業施設、中〜大規模専門店ビルなど	小規模路面店、単独店舗、延床面積やテナント数が少ない小規模商業施設など
受電電圧	高圧（一般的に6,000Vクラス）	低圧（100/200Vクラス）
主な設備	キュービクル式高圧受電設備、変圧器、受電盤、高圧遮断器、保護継電器	低圧配電盤のみ（電力会社側に変圧設備があり、建物側には受変電設備を設置しない構成）
初期投資	受変電設備の設置費用・スペースが必要なため、初期投資は大きくなる。	受変電設備が不要なため、初期投資は比較的小さい。
電気料金	契約電力が大きい場合、電力量料金単価が比較的有利となる傾向があり、大規模施設ではトータルコストを抑えやすい。	小規模需要には適しているが、需要が大きくなると電気料金単価や基本料金の面で割高になりやすい。
保守・管理	自家用電気工作物の扱いとなり、電気主任技術者による保安監督が必要。定期点検・年次点検・法令点検が必須。	電力会社側設備が中心となるため、建物側の法令上の保安義務は比較的軽くなる。
設計の自由度	変圧器容量や回路構成を柔軟に設計でき、将来の増設やテナント構成の変化にも対応しやすい。	電力会社側の設備構成に依存するため、大幅な増設や用途変更時には制約が生じることがある。
スペース・騒音	受変電室や屋外キュービクルの設置スペースが必要で、騒音対策・防水・防火などの計画も求められる。	受変電室が不要なため、機械室スペースを最小限にできるが、幹線の太さや配線本数が増える場合がある。

高圧受電とするか低圧受電とするかの判断は、契約電力の規模、将来の拡張余地、敷地条件（キュービクル設置スペースの有無）、初期投資とランニングコストのバランス、保守体制の構築可能性など、複数の観点を総合的に検討して行います。たとえば、今は中規模でも将来的に増床計画がある商業施設では、初期段階から高圧受電を前提とした受変電設備の配置計画を検討しておくことで、改修コストを抑えやすくなります。

また、都市部の再開発エリアや複合施設では、商業施設だけでなくオフィス・ホテル・共同住宅などと受変電設備を共用するケースもあります。その場合は、共用の高圧受電設備から用途ごとの幹線を分岐し、各用途ごとに電気料金を適切に按分できるよう、契約メニューや計量方法（電力量計の設置位置）を含めた検討が必要です。

商業施設オーナーとしては、「高圧受電だから専門的で難しい」と距離を置くのではなく、受電方式の違いが、設備スペック・電気料金・保守費用・将来の拡張性にどう影響するかを理解したうえで、電気設計事務所や電気工事会社と協議することが重要です。この初期判断が、電気設備計画全体の方向性を大きく左右します。

計画初期に押さえたい電気設備の基本要件

商業施設の電気設備は、一度建設してしまうと後から大きく変更することが難しく、受変電設備や幹線ルート、分電盤の構成を誤ると、テナント誘致や運営コストに長期的な影響が出ます。したがって企画・基本計画の初期段階で「どのくらいの電力が必要になりそうか」「どのように配分・契約するか」「将来の増設余地をどこまで見込むか」を明確にしておくことが、電気設備計画の最重要ポイントとなります。

ここでは、商業施設オーナーやデベロッパーが押さえておきたい、計画初期における電気設備の基本要件として、店舗コンセプトと電力需要の整理方法、負荷計算と契約電力の検討手順、将来のテナント入れ替えを見据えた余裕設計の考え方を具体的に解説します。

店舗コンセプトと電力需要の整理

電気設備の規模やグレードを決める出発点は、建物の延床面積だけではなく、「どのような業態を中心とした商業施設にするのか」という店舗コンセプトとゾーニングです。物販中心のショッピングモールと、飲食主体のフードコート、シネマコンプレックスやスポーツジムを含む複合施設では、必要となる電力の性質と規模が大きく異なります。

また、営業時間や定休日の有無、24時間稼働のバックヤード設備（冷凍・冷蔵設備、サーバールーム、監視カメラ、常時換気など）も、ベースとなる電力需要に影響します。早い段階で企画・営業部門と電気設備設計者が擦り合わせを行い、電力需要の全体像を共通認識として整理しておくことが重要です。

業態ごとに異なる電力需要の特徴

同じ延床面積でも、業態によって照明・コンセント・動力・空調などの負荷構成は大きく変わります。以下のような特徴を把握したうえで、施設全体の電気容量を検討します。

主な業態・ゾーン	電力需要の特徴	主な電気設備の例	計画初期の留意点
物販店舗ゾーン	照明負荷とコンセント負荷が中心で、動力負荷は比較的少なめ。演出照明やデジタルサイネージを多用する場合は負荷が増大。	一般照明、スポットライト、レジ回りコンセント、デジタルサイネージ、バックヤードコンセントなど	照度・演色性の要求水準を確認し、照明回路数や制御方式（調光・ゾーニング）を早めに整理する。
飲食・フードコート	厨房機器により動力負荷が大きく、ガス併用かオール電化かで必要容量が大きく変化。	電気コンロ、オーブン、フライヤー、食洗機、給排気ファン、冷蔵・冷凍ショーケースなど	ガス設備との役割分担や、上限受電容量を踏まえた厨房機器の仕様をテナント募集前にある程度枠取りしておく。
スーパー・量販店	冷凍・冷蔵ショーケースやバックヤードの冷蔵庫が常時稼働し、ベースとなる電力が大きい。	リーチインショーケース、冷凍庫、バックヤード冷蔵機器、常時照明、POSレジ等	24時間稼働機器と営業時間帯のみの負荷を区別し、夜間の最低負荷（ベースロード）を把握する。
シネマ・アミューズメント	プロジェクターや音響設備、空調負荷が大きく、ピーク時間帯が限定される傾向。	シネマ用プロジェクター、音響設備、座席周りコンセント、空調設備など	ピーク時間帯のデマンドを想定し、他ゾーンとの同時使用を考慮して需要率を検討する。
共用部・バックヤード	常時点灯が必要な照明や、防災・監視設備など停止できない負荷が多い。	通路照明、エスカレーター、エレベーター、防犯カメラ、監視センター設備など	停止できない負荷は非常用発電機や無停電電源装置の対象にもなりうるため、早期に分類しておく。

業態ごとの特徴を把握したうえで、電灯系（照明・コンセント）と動力系（空調・厨房・搬送設備）を区別し、ゾーン別の負荷構成を整理することで、受変電設備や幹線の適正な規模が見えてきます。

ゾーニングと用途別負荷の洗い出し

商業施設では、同じフロアでも共用廊下、テナント区画、バックヤード、機械室など用途が分かれており、それぞれ必要な電気設備と電源容量が異なります。計画初期には、建築計画と合わせて以下のようなゾーニングを行い、用途別に電力需要を整理します。

共用部（モール・吹き抜け・アトリウム・エントランスホール）
テナント区画（物販・飲食・サービス・クリニックなど）
バックヤード（荷捌き場、倉庫、ゴミ置場、従業員休憩室など）
機械室・電気室（受変電設備室、発電機室、空調機械室、ポンプ室など）
管理ゾーン（防災センター、管理事務所、監視室など）

ゾーンごとに「想定される主な機器」と「必要な電源の種類（100V・200V・三相200Vなど）」を整理すると、各ゾーンにどの程度の電気容量を割り当てるべきかの目安が得られます。

特にテナント区画については、B工事・C工事の範囲をどう切り分けるか（共用幹線・テナント専用分電盤の責任分界）を早期に決めておくことが、後のトラブル防止につながります。

電気設備グレードと快適性・省エネのバランス

店舗コンセプトによって、照明の明るさや演色性、空調の快適性、デジタルサイネージや音響設備などの演出レベルも変わります。高級志向のショッピングセンターと、日常使いの生活密着型商業施設では、求められる電気設備のグレードが異なるのが一般的です。

例えば、

高級ブランドを多く含む施設：高照度・高演色の照明、きめ細かな空調制御、豊富なコンセント容量を要求されることが多い。
日常型施設：必要十分な明るさと快適性を確保しつつ、LED照明や高効率空調機器の採用により省エネ性を重視する傾向。

「快適性・演出」と「省エネ・ランニングコスト」のバランスをどこに置くかを、計画初期の段階で経営層とも共有し、それに見合った電気設備容量と制御方式を決定することが、後のコスト増を防ぐ鍵となります。

負荷計算と契約電力の検討手順

店舗コンセプトとゾーニングにもとづき大まかな電力需要のイメージが整理できたら、次のステップとして負荷計算と契約電力の検討に進みます。ここでは、負荷リストの作成から需要率の設定、受変電設備の容量検討、電力会社との契約種別の検討までを一連の流れとして整理することが重要です。

負荷リストの作成と分類

負荷計算の第一歩は、施設内で使用される電気機器をできる限り漏れなく洗い出し、「負荷リスト」として整理することです。代表的な負荷区分と機器の例は次のとおりです。

負荷区分	代表的な機器・設備	主な電源種別	検討のポイント
照明負荷（電灯）	共用部照明、店舗内照明、スポットライト、非常照明、サイン・看板照明など	単相100V、単相200Vなど	照度基準や演色性、LED採用の有無、調光・点滅制御の範囲を整理し、系統を分ける。
コンセント負荷	一般コンセント、レジカウンター、バックヤード、清掃用コンセントなど	単相100V、単相200Vなど	テナント入れ替えに備えて余裕を持たせたコンセント容量と、回路数・分岐数を検討する。
動力負荷	空調機、給排気ファン、エスカレーター、エレベーター、ポンプ、厨房機器など	三相200Vなど	機器ごとの起動電流や運転パターンを確認し、需要率や同時使用率を慎重に設定する。
特殊負荷	冷凍・冷蔵設備、サーバールーム、通信機器、防犯カメラ、監視センター設備など	単相100V、三相200Vなど	24時間稼働の有無や、非常用発電機・無停電電源装置の対象とするかを含めて検討する。
防災関連負荷	自動火災報知設備、防災センター、非常照明、誘導灯、防災エレベーターなど	単相100V、三相200Vなど	法令上の要求に基づき、非常用電源から給電すべき負荷として区分し、系統を明確にする。

この負荷リストに基づき、各機器の定格容量（kWまたはkVA）を積み上げることで、各ゾーンおよび建物全体の「接続容量」の把握が可能になります。

需要率・力率・将来余裕を踏まえた容量検討

接続容量をそのまま受変電設備や幹線、分電盤の容量にすることは現実的ではありません。実際には、同時に使用される確率や運転パターンを考慮した「需要率」や、力率改善の方針を踏まえて容量を決めていきます。

ゾーンごとの同時使用率（例：全テナントが最大負荷で同時稼働するかどうか）
時間帯別の負荷変動（例：飲食ゾーンの昼食・夕食ピーク、共用部照明の点灯時間）
力率改善（高圧受電の場合、力率改善用コンデンサの設置方針）
将来のテナント入れ替えや増床計画を見据えた予備容量の設定

負荷計算の結果は、受変電設備の容量（キュービクルの変圧器容量など）、幹線ケーブルの太さ、分電盤のフレーム容量、遮断器の定格電流などの設計条件に反映されます。

計画初期の段階で「現時点の想定負荷」と「将来を見据えた予備」のバランスを検討し、受変電設備や幹線の容量にどこまで余裕を持たせるかを決めておくことが、過剰投資と容量不足の両方を防ぐポイントです。

高圧・低圧の契約種別と料金メニューの考え方

負荷計算を行うことで、建物全体として必要となる受電容量の規模感が把握できます。この規模感をもとに、電力会社との契約種別（高圧受電か低圧受電か）や契約メニューの方向性を検討します。

高圧受電（高圧電力）とする場合：自家用受変電設備（キュービクル、屋内変電室など）が必要になり、電気主任技術者の選任や年次点検などの保安管理業務が発生する。
低圧受電とする場合：受変電設備が不要となる一方、契約電力の上限や料金単価との兼ね合いから、施設規模によってはランニングコストが増える可能性がある。

さらに、

電灯契約（主に照明・コンセント）
動力契約（主に空調・エレベーター・ポンプ・厨房機器など）

といった契約区分をどう整理するかも検討事項となります。

電力会社との協議は、基本計画の段階から早めに開始し、想定される契約電力や料金メニュー、デマンド監視の必要性などを確認しておくことで、後の設計変更やコスト増を抑えやすくなります。

デマンド監視とピークカットの事前検討

商業施設では、夏季や繁忙期など特定の時間帯に電力使用量が集中し、契約電力のピークが発生しやすくなります。電気料金は一般に最大需要電力（デマンド）を基準として決まるため、計画初期の段階から以下のようなピークカット策を検討しておくことが有効です。

デマンド監視装置によるリアルタイム監視と警報設定
空調機や換気扇、エスカレーターなどの一部負荷の自動制御
照明のゾーニングと段階的な減灯の仕組み
テナントへの電力使用ガイドラインや契約条件の事前提示

これらの対策は、単に運用段階の問題ではなく、幹線や分電盤の系統分け、制御用配線の計画、中央監視設備・BEMSの導入可否など、設計レベルでの仕組みづくりと一体で検討すべき事項です。

将来のテナント入れ替えを見据えた余裕設計

商業施設は、開業時のテナント構成がそのままずっと続くとは限らず、数年単位で業態の見直しやリニューアルが繰り返されるのが一般的です。そのため、計画初期の段階から「将来のテナント入れ替え」や「店舗の増床・縮小」を見越した余裕設計を行っておくことが、長期的な資産価値を左右します。

テナント入れ替えシナリオと電気容量の考え方

現時点で想定しているテナントが将来別業態に変わった場合、必要な電気容量がどの程度変化しうるかを、シナリオベースで検討しておくと有効です。

物販 → 飲食への転換：厨房機器の追加により、動力負荷と専用コンセント負荷が大幅に増加する可能性。
小規模店舗 → 大型店舗への統合：複数区画を一体化することで、空調・照明・レジなどの負荷構成が変化。
サービス店舗 → クリニック・美容系への転換：専用機器やバックアップ電源が必要となる場合がある。

こうした可能性を踏まえ、テナントごとに「標準供給容量」と「上限容量」の目安を設定し、テナント募集の条件として明示しておくことで、将来の設備増強工事を最小限に抑えやすくなります。

幹線・分電盤・スペースの余裕確保

将来の増設に柔軟に対応するためには、単に容量計算上の余裕を持たせるだけでなく、物理的なスペースや配線ルートの余裕を確保しておくことが不可欠です。代表的な検討項目は次のとおりです。

項目	内容	計画初期の検討ポイント
幹線ケーブル・ダクト	主幹から各テナント分電盤までの幹線ケーブル、ケーブルラック、ダクトスペースなど	将来の増設や容量アップを想定し、ケーブルラックの幅やルートに余裕を持たせる。
分電盤の予備回路	テナント専用分電盤や共用分電盤の予備スペース、空きブレーカーなど	将来の機器増設に備え、予備回路を一定数確保し、盤のサイズにも余裕を持たせる。
電気室・ＥＰＳスペース	受変電設備室、配電盤室、EPS（電気配線シャフト）などのスペース	電気室やシャフトが手狭だと増設が困難になるため、将来の変圧器増設や盤追加を想定した面積を確保する。
テナント内配線ルート	天井内や床下のケーブルルート、ピットスペースなど	テナント工事時に増設しやすいよう、点検口やケーブルルートをあらかじめ計画しておく。

これらの配慮が不足していると、将来、電気容量は足りているにもかかわらず、配線ルートが確保できないために大規模な改修工事が必要になるなど、余分なコストが発生しやすくなります。

契約電力と受変電設備の増設余地

長期的な視点で商業施設を運営する場合、将来の増床や棟の増築、業態変更による電力需要増を見越して、契約電力と受変電設備の増設余地を検討しておくことが大切です。

変圧器の容量アップや台数増設が可能なように、受変電設備室にスペースの余裕を持たせる。
高圧幹線のルートやケーブルピットを、将来の増設を見込んだ構成としておく。
電力会社との協議において、将来の契約電力増加の可能性をあらかじめ共有しておく。

計画初期に「将来どこまで電力需要が増える可能性があるのか」を大まかに想定し、その範囲内で増設しやすい受変電設備・配電計画としておくことで、大規模リニューアル時にも柔軟に対応できる電気設備を実現できます。

法令・基準	対象となる範囲	商業施設の電気設備での主なポイント
電気事業法	電気工作物全般（事業用・自家用）、電気の安全・安定供給	自家用電気工作物の管理義務、電気主任技術者の選任、工事計画の届出・報告、安全確保のための保安規程の整備など
電気設備に関する技術基準	電気工作物の構造・性能に関する最低基準	受変電設備、配電盤、配線、接地、保護装置、非常用発電設備などの技術的要件を満たす設計・施工
電気設備の技術基準の解釈	技術基準の具体的な解釈と運用	配線方式や絶縁性能、遮断器・漏電遮断器の選定、耐火区画の貫通処理など、実務レベルでの判断根拠

法令	主な対象設備	商業施設でのチェックポイント
建築基準法	非常用照明、避難用照明、避難設備に付随する電気設備など	客席・売場・共用通路の非常用照明の設置範囲、明るさ、耐火区画や防煙区画との整合、電源系統の独立性など
消防法	自動火災報知設備、非常警報設備、誘導灯、防災センターの監視盤など	感知器・受信機の配置と電源方式、非常電源との連動、火災時の制御（防火戸・排煙設備・エレベーター制御など）との連携

協議事項	主な内容	商業施設側で準備すべき情報
受電方式・受電電圧	高圧受電・低圧受電の選定、キュービクル設置の要否など	負荷一覧、想定契約電力、将来増設計画、敷地・建物配置図
引込・計量方式	電柱・地中配電設備からの引込ルート、計器盤の位置、共用部・テナントごとの計量方法	敷地内の導線計画、テナント区画の区画割り案、駐車場や搬入口の計画
停電・保守に関する条件	計画停電時の対応、保守作業スペース、停電時間帯の調整	営業時間、定休日、夜間工事の可否、バックアップ電源の有無

設計段階で確認すべき受変電設備と配電計画

商業施設の電気設備計画において、受変電設備と配電計画は「どれだけ安全・安定して電気を供給できるか」「将来のテナント入れ替えや増床に柔軟に対応できるか」を左右する、最も重要なパートです。設計段階での判断ミスは、契約電力の過大・過小や、改修工事の増加、さらには停電リスクにも直結します。そのため、負荷計画・契約メニュー・受電方式・幹線ルート・分電盤配置・非常用電源を一体で検討し、商業施設のコンセプトと運営方針に合った計画を立てることが求められます。

受変電設備の容量設定と機器構成

受変電設備は、電力会社から受電した高圧電力を施設内で利用できる低圧電力に変換し、各テナントや共用部に安定供給する中枢設備です。設計段階では、負荷リストをもとに契約電力と変圧器容量を設定し、高圧盤・変圧器・低圧配電盤などの機器構成を整理していきます。

負荷リストから契約電力・変圧器容量を決める流れ

商業施設では、空調設備、照明設備、コンセント負荷、エスカレーター・エレベーターなどの昇降機、防災設備、テナント固有の動力機器など、多種多様な負荷が混在します。これらを一覧化し、用途別・エリア別に整理することで、受変電設備の容量設定の前提を明確にします。

ステップ	内容	設計上のポイント
1. 負荷リスト作成	テナント・共用部ごとに、空調・照明・コンセント・動力などの機器容量と台数を洗い出す。	テナント募集要項や標準電気負荷をもとに、将来入居を想定した余裕分も含めて整理する。
2. 需要率・負荷率の検討	すべての負荷が同時に最大となるわけではない前提で、用途ごとの需要率・負荷率を設定する。	空調・照明・コンセント・厨房など、負荷特性の違いを踏まえて係数を設定し、過大・過小見積りを避ける。
3. 契約電力の想定	算出した最大需要電力をもとに、電力会社との契約電力の目安を決める。	契約メニュー（高圧電力・高圧季時別など）とデマンド監視によるピークカット方針を同時に検討する。
4. 変圧器容量・台数構成	最大需要電力と余裕率、信頼性要求をもとに、変圧器の容量と台数を決める。	片方停止時でも最低限の負荷を維持できるような複数台構成や、増設スペースを持たせた計画が重要である。
5. 保護協調・短絡容量の確認	変圧器容量や幹線サイズを前提に、遮断器の定格遮断容量や保護協調をチェックする。	将来の負荷増加や幹線増設を見込んだうえで、短絡電流に対して余裕のある機器選定を行う。

代表的な受変電設備の構成要素

受変電設備は、電力会社との責任分界点から低圧配電盤まで、多数の機器で構成されます。商業施設の規模や受電電圧に応じて構成は異なりますが、基本的な機器の役割と設計上の着目ポイントを押さえておくことが重要です。

機器	主な役割	設計時の確認事項
高圧受電盤	電力会社からの高圧電力を受電し、高圧遮断器や計器用変成器を介して各変圧器に電力を供給する。	引込方式（地中・架空）、計器の設置位置、保護リレーの設定範囲、将来の回路増設スペースを確認する。
高圧遮断器・負荷開閉器	短絡や地絡発生時に回路を遮断し、設備を保護する。	短絡電流値に対する遮断容量、保護協調、保守・点検性、停電範囲の最小化を意識した回路構成を検討する。
変圧器	高圧電力を低圧（動力・電灯）電力に変換する。	容量・台数構成、騒音・発熱対策、油入かモールドかの選定、設置スペースと搬入経路、防災上の配慮を行う。
低圧配電盤（動力盤・電灯盤）	変圧器二次側から各幹線・分岐回路へ電力を分配する。	回路数・予備回路、幹線サイズ、遮断器容量、デマンド計測用の計器、BEMSとの連携インターフェースを検討する。
計測・監視装置	電力量・電流・電圧・力率などを計測し、監視盤やBEMSに情報を提供する。	テナントごとの検針方法、遠方監視・遠方制御の要否、エネルギーマネジメントへの活用方法を整理する。

信頼性と拡張性を考慮した余裕容量の考え方

商業施設では、テナント入れ替えや用途変更に伴い、電気負荷が大きく変動することが珍しくありません。そのため、初期計画段階から、変圧器や幹線、配電盤に適切な余裕を持たせておくことが不可欠です。

余裕容量は「大きければよい」のではなく、初期投資とランニングコスト、将来計画のバランスを取った合理的な設定が重要です。例えば、変圧器を複数台設置し、当初は一部のみ稼働・残りを予備とする構成や、幹線ラックや配電盤スペースに空きを確保しておく計画が有効です。

また、重要負荷（防災設備、サーバールーム、センター設備など）については、冗長系統を設けたり、非常用発電機やUPSからの供給回路を別系統で計画することで、停電時のリスクを低減できます。

キュービクル方式か屋内変電室かの比較

一定規模以上の商業施設では、高圧受電設備をキュービクル式高圧受電設備とするか、屋内変電室方式とするかの検討が必要です。敷地条件や建物形状、周辺環境、施工コスト、保守方法などを総合的に比較し、最適な方式を選定します。

キュービクル方式の特徴

キュービクル方式は、高圧受電盤・変圧器・低圧配電盤などを金属製の箱（キュービクル）内に収め、屋外または屋上などに設置する方式です。工場製作のユニットを搬入・据付するため、工期短縮や品質の均一化が図りやすい特徴があります。

設計上は、設置場所の風雨・塩害・日射の影響、騒音、保守スペース、搬入経路の確認が重要です。また、景観への配慮として、意匠的な目隠しやルーバーとの取り合いを建築設計と協議しておく必要があります。

屋内変電室方式の特徴

屋内変電室方式は、建物内に専用の変電室を設け、その中に高圧盤・変圧器・低圧配電盤を配置する方式です。商業施設では、地下階や低層階の一角を変電室として計画するケースが多く見られます。

屋内設置となるため、風雨や塩害の影響を受けにくく、保守作業を屋内で行えるメリットがあります。その一方で、変電室の防火区画、換気・排熱計画、搬入・更新時の経路確保など、建築・設備との詳細な調整が必要です。

方式比較のチェックポイント

キュービクル方式と屋内変電室方式を比較する際は、単純な設備費だけでなく、工期・メンテナンス・将来更新・景観・周辺環境への影響など、多角的な観点から評価することが重要です。

評価項目	キュービクル方式	屋内変電室方式	検討のポイント
設置スペース	屋上や屋外敷地を有効活用できるが、十分な作業スペースとアクセス通路が必要。	建物内に一定の専用面積を確保する必要がある。	テナント面積とのバランスや、駐車場・搬入口など他用途との競合を考慮する。
工期・施工性	ユニット化されており、据付工事が比較的短期間で完了しやすい。	現場組立の要素が多く、建築工事との工程調整が重要となる。	竣工スケジュール、夜間工事の制約、周辺環境への影響を踏まえて選定する。
保守性・更新性	屋外作業となる場合が多く、天候の影響を受ける可能性がある。	屋内で安定した環境下で保守作業ができるが、搬出入経路の確保が必須。	長期運用を見据え、機器更新時のクレーン作業や搬入出ルートを事前に検討する。
環境・景観	外観に露出するため、意匠的な配慮や騒音対策が必要となる。	建物内に収まるため、外観への影響は小さい。	周辺住環境や景観条例、商業施設ブランドイメージとの整合性を確認する。
コスト	小〜中規模では比較的コストを抑えやすいケースが多い。	建築工事費を含めた初期投資が大きくなる場合がある。	設備費だけでなく、建築費・維持管理費・更新費を含めたライフサイクルコストで比較することが重要である。

幹線ルートと分電盤配置の設計ポイント

受変電設備から各テナントや共用部へ電力を届ける「幹線」と「分電盤」の計画は、電圧降下・短絡電流・施工性・将来増設・防災計画など、多くの要素が複雑に絡み合います。商業施設特有の吹き抜けやアトリウム、バックヤード動線とも調整しながら、合理的なルートと盤配置を検討する必要があります。

幹線方式の選定（放射式・幹線式・環状式など）

幹線の構成方式としては、受変電設備から各分電盤へ個別に配線する放射式、幹線を途中の分岐盤で枝分かれさせる幹線式、信頼性を高めるために環状で構成する環状式などが一般的です。商業施設の規模と求める信頼性、施工コストを踏まえて選定します。

幹線方式	概要	メリット	留意点
放射式	受変電設備から各分電盤までを個別に配線する方式。	回路構成がシンプルで、障害時の影響範囲を限定しやすい。	幹線本数が多くなり、幹線ラックやシャフトのスペースを多く必要とする。
幹線式	大幹線から途中の分岐盤を介して各エリアへ電力を分配する方式。	幹線ラックのスペースを抑えやすく、階ごとの分岐が整理しやすい。	分岐盤の配置計画や短絡電流、保護協調を慎重に検討する必要がある。
環状式	負荷側を環状に結び、異なる方向から給電できるようにする方式。	信頼性が高く、一部の幹線に障害が発生しても迂回供給が可能となる。	回路構成が複雑になり、保護協調の設計や工事コストが増加しやすい。

幹線ルート計画で押さえるべき点

幹線ルートは、建築躯体・設備シャフト・ダクトスペース・テナント区画と密接に関係するため、電気設備単独では決められません。設計初期から、建築・空調・給排水・防災など他設備とのコーディネートが不可欠です。

幹線ラックやバスダクトを通すスペースを、計画段階から専用として確保する。
防火区画・防煙区画をまたぐ場合の貫通部処理や、シャッター・防火扉との取り合いを事前に整理する。
テナント工事での増設・撤去が想定される部分は、共用部側で幹線を保護し、勝手な改造ができない配置とする。
エキスパンションジョイント部では、ケーブルのたわみや可とう性を考慮し、長期的な信頼性を確保する。
避難動線や人の導線と交差する部分では、美観・安全性・点検性を考えたルートを選定する。

分電盤・テナント用配電盤の配置とゾーニング

分電盤の配置は、電圧降下や幹線長の制御だけでなく、テナント工事のしやすさや保守動線にも大きな影響を与えます。フロアごと、ゾーンごとに分電盤を適切にゾーニングし、共用部と専有部の責任分界を明確にして計画することが重要です。

分電盤の設置場所は「電気室だからどこでもよい」という発想ではなく、商業施設の運営・テナント入れ替え・点検作業を踏まえた上で最適化すること」が求められます。例えば、テナントバックヤードに隣接する共用電気室にフロア分電盤を集約し、各テナントへの引き込みを短くする計画などが挙げられます。

また、テナント専用の配電盤は、テナントごとの契約条件や負荷特性に応じて、コンパクトで改造しやすい構成とし、将来の増回路に備えた予備スペースや予備ブレーカーを確保しておくと、リニューアル時の工事負担を軽減できます。

非常用発電機と無停電電源装置の検討

商業施設では、停電時にも維持が求められる防災設備や重要負荷が多数存在します。非常用発電機（非常用電源）とUPS（無停電電源装置）は、これらの負荷に対してバックアップ電源を提供する重要な設備です。設計段階で、どの負荷をどの時間まで維持するかを明確にし、設備構成と容量を検討する必要があります。

非常用負荷の洗い出しと容量設定

まず、停電時にも稼働が必要な負荷（非常用負荷）を整理します。具体的には、非常照明・誘導灯、自動火災報知設備、防災センター設備、スプリンクラー設備のポンプ、防災エレベーター、一部のエスカレーターや共用部照明、セキュリティ設備、通信設備などが該当します。

これらの負荷を一覧化し、同時稼働を前提とした必要電力を算定したうえで、非常用発電機の容量を決めます。その際、起動電流の大きいポンプやエレベーターなどの負荷については、起動タイミングの制御（シーケンス制御）も含めて検討し、過大な容量設定とならないよう配慮します。

非常用発電機の設計ポイント

非常用発電機は、通常は停止状態にあり停電時に自動起動して非常用負荷へ電力を供給します。設計時には、燃料種別（軽油・都市ガスなど）、設置場所（屋内・屋外・屋上）、排気・吸気・騒音対策、燃料貯蔵量、始動方式など、多岐にわたる検討が必要です。

商業施設では、近隣への騒音・振動の影響と、燃料補給のしやすさ、安全性（防火・防災）の両立が重要な設計テーマとなります。さらに、防災設備や非常用負荷への切替え方式（常用系との自動切替盤）、試運転・保守点検時の運転手順も、設計段階から運用担当者と共有しておくとスムーズです。

UPS（無停電電源装置）の役割と選定

UPSは、瞬時停電や瞬断に弱い情報通信機器・サーバー・POSレジシステムなどを保護するための設備です。バッテリーにより短時間の電源供給を行い、その間に非常用発電機への切替えや安全なシステム停止を行うことができます。

UPSの選定では、保護対象機器の電力容量と必要なバックアップ時間（保持時間）を明確にし、常時インバータ方式かラインインタラクティブ方式かなどの方式選定、設置環境（温度・湿度・換気）、バッテリーの交換周期や保守体制を含めて検討します。

設備種別	主な役割	適した負荷	設計上のポイント
非常用発電機	停電時に一定時間、商業施設の防災設備や重要負荷に電力を供給する。	防災設備、防災エレベーター、共用部の一部照明、ポンプ設備など。	必要運転時間、燃料種別・貯蔵量、設置場所の防災・騒音対策、自動起動・自動切替えのシーケンスを検討する。
UPS（無停電電源装置）	瞬時停電や瞬断時に、短時間の電力を供給し、情報システムの継続運転または安全停止を可能にする。	サーバールーム、通信設備、POSレジシステム、防災センターの監視設備など。	バックアップ時間、方式（常時インバータ方式など）、バッテリー容量・寿命、設置スペースと熱対策を検討する。

非常用発電機とUPSを組み合わせることで、停電直後から長時間にわたり重要負荷を維持することが可能になります。設計段階で、どの負荷を常用系・非常用発電機系・UPS系のどれに接続するのか、配電盤レベルで明確に区分し、回路図と盤構成に反映させておくことが、商業施設のレジリエンス向上につながります。

照明設備とコンセント計画の最適化

売り場照明の明るさと演色性の設計

商業施設の電気設備計画の中でも、照明設備は売り上げやブランドイメージに直結する重要な要素です。単に「明るければよい」というものではなく、エリアごとに必要な照度（ルクス）、演色性（Ra）、色温度（ケルビン）のバランスを取りながら、快適性と省エネを両立させる必要があります。

照度計画の基本とエリア別の目安

照度計画では、テナントの業態や商品特性、来店客の回遊動線を踏まえたゾーニングが前提になります。そのうえで、JIS規格や業界の慣行を参考にしながら、エリア別の照度の目安を設定し、照明器具の台数と配置、配灯間隔を決めていきます。

以下は、一般的な商業施設における代表的なエリアと、実務上よく採用される照度の目安です。

エリア	照度の目安（水平面）	照明のねらい	主な照明器具例
物販店舗売り場（アパレル・雑貨など）	500〜750 lx 程度	商品を立体的に見せ、色を正しく見せながら、買いやすい明るさを確保	ダウンライト、スポットライト、ベースライト（埋込・直付）
飲食店舗の客席	200〜300 lx 程度	落ち着いた雰囲気を保ちつつ、メニューや料理が見やすい照度を確保	ペンダントライト、間接照明、ダウンライト
共用通路・モール	200〜400 lx 程度	歩行の安全性を確保しつつ、テナントのファサードを引き立てる	ライン照明、ベースライト、壁面ウォッシャー
バックヤード・ストックルーム	300 lx 程度	作業性と安全性を重視し、コストパフォーマンスの良い照明を採用	ベースライト（蛍光灯形LED、防湿・防雨タイプなど）
エントランス・吹き抜け	300〜500 lx 程度	施設の第一印象を高め、案内表示を見やすくする	スポットライト、アップライト、間接照明

照度は「必要なところに、必要なだけ確保する」という考え方で設計し、過度な明るさやムラを避けることが、快適性と省エネの両面で重要です。

演色性と色温度の使い分け

商業施設の売り場では、色の再現性を示す演色評価数（Ra）が重要です。アパレルやコスメ、食品売り場では、商品の色味が自然に見えるよう、Ra80以上を基本とし、可能であればRa90程度の高演色タイプのLED照明を検討します。

色温度については、エリアの雰囲気や商品特性に合わせて使い分けます。アパレルや雑貨の売り場では中白色〜昼白色（おおよそ4000〜5000K）が使われることが多く、食品売り場やベーカリーなどでは、温白色（3000〜3500K前後）を用いることで、温かみと美味しそうな印象を演出できます。

同一の視野内で色温度が混在しすぎると違和感やちらつき感の原因となるため、ゾーンごとに色温度を整理し、立面図と照明レイアウト図を合わせて確認することが重要です。

アクセント照明とベース照明のバランス

商業施設の照明計画では、ベース照明（全般照明）とアクセント照明を組み合わせ、売りたい商品やエリアに視線を集めることが効果的です。ベース照明は均一な明るさを確保し、アクセント照明はスポットライトなどで特定の商品やディスプレイを強調します。

「全体はやや抑えめ、見せたいところを明るく」というメリハリをつけることで、消費電力を抑えながら売り場の印象を強くすることができます。照明シミュレーションソフトを活用し、立体的な光のバランスを事前検証しておくと、施工後のやり直しリスクを減らせます。

LED照明と調光制御による省エネ手法

商業施設の電気設備計画では、LED照明の導入と調光制御の組み合わせが、省エネルギーとランニングコスト削減の要となります。営業時間が長く、照明の設置台数も多い商業施設ほど、初期投資と電気料金のバランスを見ながら、段階的なLED化や照明制御の導入を検討する価値があります。

LED化のメリットと器具選定のポイント

LED照明のメリットは、省エネ性能の高さと長寿命にあります。従来の蛍光灯やハロゲンランプに比べ、同等の照度を得るための消費電力を抑えられるため、契約電力やデマンド値の低減にも貢献します。また、ランプ交換頻度が減ることで、保守作業の負荷や脚立・高所作業のリスクも軽減できます。

器具選定にあたっては、単なるカタログ上の消費電力だけでなく、配光特性やグレア（まぶしさ）、器具効率、演色性、色温度の安定性などを総合的に評価することが重要です。特に商業施設では、改装やテナント入れ替えのたびに什器レイアウトが変わるため、配光の柔軟性やレイアウト変更への追従性も考慮しておくと、長期的な運用がしやすくなります。

調光・センサー制御の種類と使い分け

LED照明は調光との相性が良く、さまざまな制御方式を選択できます。代表的な方式として、位相制御調光、PWM制御、DALIなどがありますが、商業施設では、ゾーンごとのシーン制御やスケジュール制御が行いやすい方式を選ぶことがポイントです。

調光制御に加え、人感センサーや明るさセンサーを組み合わせることで、バックヤードやトイレ、荷捌き室など、人の滞在時間が短いエリアの無駄な点灯を抑えられます。また、モール通路やエントランスでは、外光の変化に合わせて照度を自動補正することで、昼夜を通じて一定の明るさを保ちながら省エネを図ることが可能です。

照明制御システムの設計留意点

照明制御システムを導入する際には、テナント側で操作する範囲と、管理事務所側で一括管理する範囲を明確に切り分けることが重要です。例えば、共用部の照明は管理側でスケジュール管理し、テナント内の照明はテナントが自由にシーン設定できるようにするなど、運用ルールを設計段階から整理しておきます。

操作盤やタブレット端末から直感的に操作できるインターフェースを採用し、テナントスタッフの入れ替わりがあっても運用に支障が出ないようにすることが、商業施設における照明制御の成功の鍵です。竣工前には、テナント代表者や管理担当者を対象とした操作教育やマニュアル整備も計画に含めておきます。

コンセント容量とレイアウトの決め方

商業施設のコンセント計画は、テナントの什器レイアウトや設備機器の構成と密接に関係します。後からコンセントを追加したり容量不足が判明したりすると、営業開始後の改修工事や停電作業が発生し、テナントや来店客に大きな影響を与えます。そのため、計画段階で使用機器の一覧と必要容量を整理し、余裕を持った回路構成とレイアウトを検討することが重要です。

コンセント容量計算と回路分割の考え方

コンセント容量は、テナントから提出される「使用機器リスト」に基づき、定格消費電力と同時使用率を考慮して算出します。特に、冷蔵ショーケースや製氷機、オーブン、コーヒーマシンなど、飲食系テナントで使用される機器は、起動電流や連続運転時間、熱負荷なども踏まえ、専用回路とするかどうかを検討します。

回路分割の際には、コンセントの合計容量が分電盤の回路容量（一般的には20Aや30Aなど）の範囲に収まるようにしつつ、売り場とバックヤード、厨房、事務所エリアなどエリアごとの回路を整理しておくと、トラブル発生時の切り分けやメンテナンスが容易になります。

コンセント高さとレイアウトの基本

コンセントの設置高さやレイアウトは、テナントの什器レイアウト図とすり合わせたうえで決定します。一般的な平場コンセントは床から250〜300mm程度とすることが多いですが、掃除機などの使用を想定した共用部コンセントは、清掃のしやすさを考慮して少し高めに設置することもあります。また、カウンター上で使用するPOSレジやパソコン用コンセントは、カウンター天板上または側面に設け、配線が露出しないように計画します。

用途	設置高さの目安	主な設置場所	計画時の留意点
一般用コンセント	床上250〜300mm 程度	売り場壁面、バックヤード、事務所	什器で塞がれない位置にし、将来のレイアウト変更も想定
清掃用コンセント	床上800〜1000mm 程度	共用通路、トイレ、エントランス付近	モップ・掃除機のコードが邪魔にならない位置と間隔を確保
カウンター上コンセント	カウンター天板上または側面	レジカウンター、インフォメーションカウンター	POSレジ、プリンタ、パソコンなどの機器構成に合わせて配置
天井内コンセント	天井裏	デジタルサイネージ、天吊りディスプレイ	メンテナンス時のアクセス経路と点検口を確保

コンセントのレイアウトは、電気設備側だけで決めるのではなく、内装設計者・テナント・設備設計者の三者で早い段階から情報共有しながら検討することが、トラブル回避と満足度向上につながります。

情報コンセントとの一体計画

POSレジやバックヤードの事務機器など、電源コンセントとLANなどの情報コンセントを併設するケースでは、配線ルートとアウトレットボックスの位置を一体で計画します。特に、売り場中央に島什器やレジカウンターを設置する場合は、床下ピットやフロアコンセントの位置を慎重に決め、つまずきやすいケーブル露出を避けることが重要です。

商業施設全体としては、テナント専有部のコンセントと共用設備用コンセントを明確に区別し、メーターや分電盤の系統と合わせて整理しておくことで、電気料金の按分や管理がスムーズになります。

サイン照明と屋外照明の安全対策

商業施設では、看板やファサードサイン、駐車場・外構の屋外照明が、集客と施設イメージに大きな影響を与えます。同時に、屋外で使用される電気設備であることから、防水・防塵性、耐候性、安全性を確保することが欠かせません。照度設計だけでなく、施工方法や保守計画まで含めて検討します。

サイン・看板照明の計画と電源確保

ファサードサインや袖看板、屋上看板などのサイン照明では、表示内容がはっきりと読み取れることはもちろん、眩しさや光害への配慮も必要です。LEDモジュールやライン照明を使用する場合は、電源装置（電源ユニット）の設置位置とメンテナンス性を事前に検討し、防水型ボックスやメンテナンススペースを確保します。

サイン照明の電源は、テナント専有か施設共用かを明確にし、タイムスイッチや自動点滅器と連動させて、点灯・消灯の時間帯を管理します。周辺の住宅地や道路環境に配慮し、必要以上に明るくしないことや、上方向への光漏れを抑えることも重要です。

駐車場・外構の屋外照明計画

駐車場や歩行者通路の屋外照明は、安全な車両の出入りと歩行者の視認性を確保することが第一です。ポール照明や壁付照明を用いて、駐車枠や出入口、横断歩道、スロープ、階段など、危険箇所の影を作らないように配灯します。防犯カメラとの連携も想定し、顔やナンバープレートが認識できるレベルの照度を確保することが望まれます。

屋外照明器具は、IP保護等級や耐食性、耐風性などを確認し、沿岸部や積雪地域など、立地条件に応じて適切な仕様を選定します。また、タイマー制御や明るさセンサーを組み合わせ、営業時間外は照度を落とすなどの省エネ運用も検討します。

保守性と感電・漏電対策

屋外の照明設備やサイン照明では、雨水の浸入や結露、配線の劣化などが漏電の原因となるため、配管・配線の施工品質が非常に重要です。防水型コンセントや防雨形ボックスの採用、適切なアース工事、漏電遮断器の設置などにより、安全性を高めます。

高所に設置された照明器具やサインは、故障時の交換・点検方法まで含めて計画し、足場や高所作業車が必要な位置に設置しない、もしくは保守スペースをあらかじめ確保しておくことが、長期的な運用コストを大きく左右します。竣工図面には、屋外照明の系統図や配線ルート、器具仕様を明確に記載し、将来の改修やLED化にも対応しやすい情報を残しておくことが重要です。

空調設備と電気設備の連携設計

商業施設では、テナントの快適性や来館者の滞在時間、売上に直結する要素として空調設備が非常に重要です。同時に、空調設備は照明やエレベーターと並び電気設備の中でも最大クラスの電力を消費する負荷となるため、空調と電気を別々に設計するのではなく、一体として計画することが必須です。

空調機の容量や台数、運転パターンを誤ると、受変電設備・幹線・分電盤の容量が過大になり初期コストが膨らんだり、逆に余裕が足りずテナントの出店計画やリニューアル時の設備増設に支障が出ることがあります。商業施設の電気設備計画では、空調負荷の算定・空調方式の選択・BEMSによる制御方針までを含めて、初期段階で整合を取っておくことが、長期的なランニングコストの最適化につながります。

空調負荷と電源容量の整合性チェック

空調設備の電源計画では、冷房・暖房・換気などの空調負荷が、受変電設備や契約電力にどの程度影響するかを定量的に把握することが重要です。特にショッピングセンターや駅ビル、複合商業施設では用途の異なるゾーンが混在するため、ゾーニングごとの負荷特性を整理したうえで、需要率や同時使用率を設定し、空調負荷と電源容量を整合させた「現実的な」設備計画とすることが求められます。

空調負荷算定と需要電力の関係整理

まず、建築設計側で検討される冷暖房負荷計算の結果（外皮性能、方位、ガラス面積、内部発熱、来館者数など）をもとに、空調設計担当が機種別の能力・台数を決定します。このとき電気側では、空調機ごとの入力（kW）や始動電流、運転パターンを整理し、最大需要電力を算定するための前提条件を両者で共有することが不可欠です。

特に以下のような点を事前にすり合わせておくことで、過大設計や不足を防ぐことができます。

確認すべき項目	空調計画側での検討内容	電気設備側での検討内容
想定最大負荷時の条件	外気温条件、館内人員、営業形態、開店時間帯など	需要率・負荷率の設定、最大デマンドの想定
空調方式・機器構成	ビル用マルチ、パッケージエアコン、チラー＋ファンコイルなど	機器ごとの電源容量、始動電流、力率補償の必要性
ゾーニング・運転スケジュール	フードコート、物販、バックヤードなどゾーン別の運転時間	ゾーン別分電盤構成、時間帯別最大負荷の把握
将来のテナント入れ替え	高負荷テナント（飲食、物販大型店）の想定比率	余裕容量の設定、空調・動力系統の増設余地

受変電設備・幹線・分電盤への反映

空調負荷を反映した最大需要電力をもとに、受変電設備（受電方式・変圧器容量・高圧配電方式）や幹線・分電盤の容量を決定します。この際、空調設備は「動力系統」の主力負荷であり、照明やコンセントとは系統を分けて計画することが一般的です。トラブル時の影響範囲を限定し、保守・更新を容易にする狙いがあります。

また、空調機はインバータ内蔵機種が主流であり、始動電流は抑えられる一方、インバータ特有の高調波電流が発生します。そのため、変圧器や幹線、分電盤の設計では、容量だけでなく以下のような観点にも配慮します。

設計項目	空調設備との連携ポイント
変圧器容量と台数構成	空調負荷の増減に柔軟に対応できるよう、変圧器を複数台設置し、空調系統専用トランスを設けるか検討する。
幹線ルート・ケーブル容量	空調機設置場所（屋上機械室、バルコニー、バックヤードなど）までのルートを建築計画と調整し、増設・更新時にケーブルを追加しやすい配管・ダクト計画とする。
分電盤・動力盤のゾーニング	フロア別・用途別に盤を分け、空調用回路を明確に分離することで、点検時の停電範囲を限定し、トラブル対応を容易にする。
高調波・力率補償	インバータ空調機の高調波を考慮し、必要に応じて高調波対策形トランスやフィルタ、進相コンデンサの設置位置・容量を検討する。

デマンドとピーク時運転パターンの検証

商業施設では、夏季午後やセール期間など特定の時間帯に、空調負荷と照明負荷、エスカレーター・エレベーターの負荷が重なり、最大デマンドが発生します。設計段階で代表日を想定した時間帯別の負荷シミュレーションを行い、契約電力・変圧器容量・主幹ブレーカー容量の妥当性を検証しておくことが、過不足のない電気設備計画につながります。

あわせて、将来的にBEMSやデマンド監視装置を用いたピークカット制御を行う前提で、空調制御側にも以下のような機能要求を盛り込んでおくと、運用開始後の省エネ施策が取り組みやすくなります。

ゾーンごと・テナントごとの空調負荷を把握できる計測ポイントの設置
外気温や館内温度に応じて自動で設定温度・能力を調整できる制御ロジック
需要電力の上昇に応じて、優先度の低いゾーンから順に負荷抑制できるシーケンス

ヒートポンプやGHP採用時の留意点

商業施設の空調方式としては、ビル用マルチ型のEHP（電気式ヒートポンプ）や、GHP（ガスヒートポンプ）、ターボ冷凍機・吸収式冷凍機を用いた中央熱源方式などが一般的です。とくにEHPとGHPは、同じように室外機・室内機で構成されるマルチエアコン方式でありながら、電気設備への影響や契約電力の考え方が大きく異なるため、方式選定の段階から電気設備担当が関与することが重要です。

EHP（電気式ヒートポンプ）の電源計画

EHPはコンプレッサを電動モーターで駆動するため、冷暖房負荷がそのまま電力負荷に反映されます。インバータ制御により部分負荷運転時の効率は高く、細かなゾーニングにも対応しやすい一方で、商業施設全体としては電力ピークの主要因になります。

EHPを採用する際の電気設備上のポイントは次の通りです。

室外機ごとの電源容量と設置位置を整理し、屋上やバルコニーの電源系統を明確にゾーニングする。
起動時電流とインバータ運転時の高調波を考慮し、幹線の余裕率やブレーカーの特性を検討する。
代表機種について、メーカーのカタログ値だけでなく、実際の運転パターンを想定した平均負荷・最大負荷を確認する。
将来の増設に備え、屋上盤や動力盤のスペース・ブレーカー予備回路を確保する。

GHP（ガスヒートポンプ）採用時の電気設備上のポイント

GHPはガスエンジンでコンプレッサを駆動する方式で、空調負荷の大部分をガスで賄うことができます。そのため、電力ピークを抑えやすく、既存の商業施設で受変電設備に余裕がない場合や、電力基本料金の抑制を重視する場合に有効な選択肢となります。

ただし、GHPでも制御電源・送風機・ポンプなどに電力を使用するため、「電力負荷がゼロになるわけではない」点に留意して電源計画を行う必要があります。主な検討ポイントは以下の通りです。

室外機の制御電源容量を正確に把握し、EHPからの変更時に幹線・分電盤容量がどの程度軽減されるかを試算する。
始動時の電流波形や高調波特性をメーカーに確認し、他の電子機器への影響がないよう配慮する。
停電時の扱い（非常用発電機での運転対象とするか否か）を防災計画と合わせて整理する。

項目	EHP（電気式ヒートポンプ）	GHP（ガスヒートポンプ）
電気設備への影響	空調負荷が電力ピークに直結し、受変電容量・契約電力を押し上げやすい。	電力負荷は比較的小さく、受変電容量・契約電力を抑えやすい。
幹線・分電盤	大容量の動力幹線が必要となるケースが多い。	比較的少容量で済む場合があり、既存幹線の有効活用がしやすい。
非常用電源との関係	必要に応じて非常用発電機から電源供給する計画が取りやすい。	非常用発電機の対象とするかはガス供給や防災方針と合わせて検討が必要。
ランニングコストの考え方	電力量料金・基本料金を含めた電気料金が中心。	ガス料金と電気料金のバランスを踏まえたトータルコストで評価する。

更新性・拡張性を考慮した設備構成

商業施設では、テナント入れ替えやリニューアルに伴い、空調方式の変更や増設が発生しやすくなります。空調機の更新時期は電気設備の更新サイクルとも密接に関係するため、初期計画時から「将来EHPとGHPを切り替える」「個別空調から中央熱源方式に変更する」などのシナリオを想定し、幹線ルートや盤構成に柔軟性を持たせておくことが重要です。

具体的には、屋上機械スペースや機械室周りに予備の配管・ラックスペースを確保し、分電盤内に予備回路を設けておくことで、営業を止めずに改修工事を行いやすくなります。このような配慮は、電気設備商業施設のライフサイクルコスト削減にも直結します。

BEMSを活用したエネルギーマネジメント

BEMS（ビルエネルギーマネジメントシステム）は、空調・照明・コンセント・動力などのエネルギー使用状況を計測・監視し、最適な運用を支援するシステムです。商業施設では、テナントごと・ゾーンごとの消費電力量の見える化や、デマンド監視と連動した空調制御により、快適性を保ちつつピーク電力と年間エネルギー使用量を抑制することが期待できます。

空調・照明・コンセントを統合した中央監視

BEMSを導入する際は、単に空調だけを監視するのではなく、照明設備やコンセント負荷、エレベーター・エスカレーターなどの動力設備も含めて統合監視する構成とすることで、エネルギーの全体最適化が可能になります。そのためには、電気設備側で以下のような計画を行います。

受変電設備・各分電盤・主要空調機・テナント幹線などに、計測用CT・パルス出力付き電力量計を配置する。
計測データをBEMSへ集約するための通信配線（LANケーブルやフィールドバス）のルートと盤内スペースを確保する。
中央監視盤と空調自動制御盤（DDC）とのインターフェースを整理し、監視ポイント・制御ポイントを仕様書に明記する。

これにより、管理者はフロア別・テナント別・用途別の使用電力量を比較でき、空調設定の見直しやテナントへの省エネの働きかけが行いやすくなります。

ピークカット・省エネ制御の具体例

BEMSと空調設備の連携により、さまざまなピークカット・省エネ制御が可能になります。代表的な例として、以下のような手法が挙げられます。

外気温が高くなる時間帯に合わせて、徐々に空調能力を上げ、急激な負荷立ち上がりを避ける「プレクーリング運転」。
デマンドが所定の値に近づいた際に、優先度の低いバックヤードや廊下の設定温度を自動的に緩和する制御。
テナントの閉店時間に合わせて空調・照明を自動停止するスケジュール制御と、残業時の個別延長運転機能の併用。

これらの制御を実現するには、空調自動制御システム側に制御ロジックを実装するだけでなく、電気設備側で需要電力の計測点や制御信号用のインターフェースをあらかじめ設計に織り込んでおくことが前提となります。

運用データに基づく改善サイクル

BEMSを導入しても、データが十分に活用されなければ、省エネ効果は限定的です。商業施設の運営開始後は、季節やイベント、テナント構成の変化に応じて、BEMSで蓄積した運転データと電力データを定期的に分析し、空調スケジュールや設定温度、ゾーニングの見直しを行う「改善サイクル」を回し続けることが重要です。

そのため、設計段階では、ビル管理会社や設備管理会社が運用段階で分析しやすいように、計測項目・ログ保存期間・レポート機能などを仕様として明確にしておきます。こうした電気設備と空調設備、BEMSの三位一体の計画により、商業施設のエネルギーコスト削減と快適性・信頼性の両立が実現しやすくなります。

防災設備と非常用電源の要件整理

商業施設では、多数の来館者とテナント従業員が同時に滞在するため、火災や停電が発生した場合でも安全に避難・継続運営ができるように、防災設備と非常用電源を一体で計画することが不可欠です。特にショッピングセンター、駅ビル、複合商業ビルなどでは、消防設備・昇降機・防災センター・照明・放送設備など「どの設備をどの系統の非常用電源でどのくらいの時間動作させるか」をあらかじめ整理しておくことが、電気設備計画の成否を左右します。

ここでは、商業施設で必須となる代表的な防災設備ごとに、非常用電源の要件や配線計画のポイントを整理します。

非常照明と誘導灯の配置と回路計画

非常照明および誘導灯は、停電時に避難経路を明るく確保し、来館者を安全に出口へ誘導するための重要設備です。商業施設では売り場面積が広く複雑な動線になりやすいため、設計段階で建築平面と照明計画を密に連携させる必要があります。

非常照明・誘導灯に求められる基本要件

非常照明と誘導灯を計画する際には、以下のような要件を満たすように設計します。

建築基準法や消防法などの関係法令・条例に基づいた設置基準を満たしていること
停電時に一定時間以上（法令や用途に応じた規定時間）照度・視認性を確保できること
通路、階段、エスカレーター周辺、避難階段、非常口付近など、避難経路上の要所を網羅していること
天井高・棚高さ・サイン位置を踏まえ、視認性が阻害されない高さ・角度に設置されていること
テナント区画の入れ替え・間仕切り変更があっても、避難経路上に必要数が確保できること

特に大型商業施設では、テナント工事やレイアウト変更により誘導灯が看板や什器に隠れてしまう事例が多いため、管理規程やテナント工事基準書の中で「誘導灯前の禁止範囲」「視認性の確保条件」を明文化しておくことが重要です。

非常用電源と回路分けの考え方

非常照明・誘導灯は、商用電源が喪失しても確実に点灯するように、電源系統と回路構成を明確にしておく必要があります。

非常用照明専用回路を設け、通常照明と分離した幹線・分岐回路とする
非常用発電機や蓄電池設備からの供給系統を明確化し、盤面表示と図面で整合を取る
テナント専用回路に接続せず、共用部の防災幹線から供給されるようにする
回路が遮断された場合にも避難経路全体が暗くならないように、エリアごとに複数系統に分割する
避難経路上の誘導灯は、単一故障で一帯が消灯しないよう、系統ルートを分散させる

非常用照明にバッテリー内蔵型器具を採用する場合でも、盤側での系統分け・回路識別・定期点検のしやすさを考慮し、回路図やケーブル表示を明確にしておくことが重要です。

照度・維持管理の実務ポイント

非常照明は、設置時の照度が基準を満たしているだけでなく、長期運用においても性能を維持できるよう管理する必要があります。

竣工時に避難経路上の照度測定を実施し、記録を残す
照明器具の経年劣化や汚れによる照度低下を想定し、余裕を持った照度設計とする
蓄電池内蔵型器具は、定期的に放電試験を行い、規定時間点灯するか確認する
誘導灯パネルの退色・割れ・シール貼付などで視認性が損なわれていないか巡回点検する

自火報設備と防災センターの電源計画

自動火災報知設備（自火報）と防災センターは、火災や異常発生時に館内全体の情報を集約・判断し、避難誘導や消防活動を支援する中枢機能です。商業施設では高天井のアトリウム、地下階、駐車場、厨房など火災リスクが異なるエリアが混在するため、電源計画や配線ルートの整理が特に重要です。

自動火災報知設備の電源要件

自火報設備は、停電時にも一定時間以上動作し続けることが求められるため、主電源と予備電源を組み合わせた構成とします。

主電源は受変電設備からの商用電源を使用し、専用の分岐回路から供給する
予備電源として、専用蓄電池や非常用発電機からの給電を確保する
火災時に遮断されることがないよう、非常電源専用幹線や耐火ケーブルの採用を検討する
テナントエリアの感知器や発信機も、共用部側の自火報系統と確実に接続する

商業施設ではテナント区画が頻繁に変更されるため、自火報の回線増設余裕やゾーン分割の計画を初期段階から織り込んでおくことが、後々の改修コストを抑えるうえで有効です。

防災センター設備と非常用電源

防災センターは、自火報の受信機のほか、非常放送設備、防災盤、監視カメラ、非常用電話、エレベーター監視盤、空調制御盤など、多数の防災関連設備が集中するスペースです。このため、防災センター自体の電源計画が、商業施設全体の防災機能の信頼性に直結します。

設備区分	代表的な機器	望ましい電源系統	設計上の留意点
監視・通報系	自火報受信機、防災表示盤、非常用電話、監視カメラ録画装置	非常用発電機＋蓄電池による二重化	停電時にも一定時間以上連続運転できる容量確保と、耐障害性の高い配線ルート
放送・表示系	非常放送設備、館内放送設備、情報表示システム	非常用発電機からの優先給電	火災区画別に放送・制御が可能な配線分割と、スピーカー系統のゾーニング
制御・連動系	防火戸・防煙スクリーン制御盤、空調自動停止・排煙制御盤	非常電源幹線からの専用回路	自火報との連動信号線と電源線を混同しない配線計画と、試験運転の計画的実施

防災センターの分電盤では、どの回路が非常用発電機から給電されるのか、どの回路が蓄電池専用なのかを盤面表示と回路番号で明確にし、平常時と非常時の切り替え状態が一目でわかる構成とすることが重要です。

配線ルートと耐火対策

自火報や防災センター周辺の配線は、火災の影響を受けにくいルート選定と耐火性能の確保が求められます。

主要幹線は耐火区画を貫通しないルートを優先し、やむを得ず貫通する場合は防火措置を確実に施す
非常電源幹線には耐火ケーブルや防火区画貫通部の防火処理を適切に施工する
配線ルートの図面を最新状態に維持し、テナント工事や改修工事で誤って切断されないよう管理する

スプリンクラー設備とポンプ電源の確保

スプリンクラー設備は、初期消火を自動的に行うための重要な防災設備であり、その性能は放水ポンプの電源の信頼性に大きく依存します。商業施設では、駐車場やバックヤードを含む広範囲をスプリンクラーの保護範囲とすることが多く、ポンプ電源の容量・切り替え方式・冗長性が重要な検討事項となります。

ポンプ電源の構成と非常用発電機との関係

スプリンクラーポンプの電源は、火災時にも確実に運転できるよう、以下のような構成とするのが一般的です。

主電源として受変電設備からの専用回路を設け、負荷設備の中でも優先度の高い位置づけとする
非常用発電機からスプリンクラーポンプ用の専用回路を設け、停電時には自動で切り替わるようにする
必要に応じてディーゼルエンジン駆動ポンプとの組み合わせなど、二重化構成を検討する
ポンプ起動時の突入電流を考慮し、受変電設備や非常用発電機の容量選定に反映させる

商業施設のように空調や照明負荷が大きい建物では、スプリンクラーポンプの起動により非常用発電機の電圧が大きく低下しないよう、ポンプ起動方式（直入れ・スターデルタ・ソフトスタート）と発電機容量をセットで検討することが重要です。

専用配電盤と制御盤の配置

スプリンクラー設備の配電盤・制御盤は、火災時に安全にアクセスできる位置に配置するとともに、防災センターから運転状態が確認できるようにする必要があります。

ポンプ室近傍にスプリンクラー専用配電盤・制御盤を設置し、盤内回路を用途別に明確に表示する
防災センターに遠隔表示盤を設け、運転・停止・異常・故障などの状態を一元監視できるようにする
電源切り替え回路（商用／非常用）は誤操作防止の構造とし、切り替え状態が一目で判別できるよう表示する

配線・起動試験・維持管理のポイント

スプリンクラー設備の信頼性を確保するためには、施工段階から運用段階まで一貫した品質管理が必要です。

ポンプ電源ケーブルは耐火性能やルートの安全性を確認し、他の負荷回路と混在しないよう配線する
竣工時に、商用電源・非常用電源それぞれでポンプの起動試験を行い、起動特性と電圧変動を確認する
定期点検でポンプの試運転を行い、異音・振動・起動時間・電流値などを記録し、経年変化を把握する

防災エレベーターと非常用発電機の関係

防災エレベーターは、火災時に消防隊の活動や要配慮者の救出・避難に用いられる重要な昇降設備です。商業施設では、高層階のレストランフロアやシネマコンプレックス、立体駐車場など、多層階にわたって利用されるため、防災エレベーターの電源計画と非常用発電機の容量・運転時間の検討が不可欠です。

防災エレベーターに求められる電源要件

防災エレベーターの電源は、火災・停電時にも所定時間運転できることが求められ、通常の乗用エレベーターとは異なる要件があります。

非常用発電機から専用幹線で給電し、他の負荷と区別された配電系統とする
複数台のエレベーターがある場合、非常時にどの号機を優先運転するかをあらかじめ決めておく
防災センターからの遠隔操作により、非常時運転モードへ切り替えられるよう制御回路を構成する
火災階・直上階への停止制御、防火区画貫通部のシャフト周りの防火対策など、建築計画との整合を図る

非常用発電機の容量算定では、防災エレベーターの起動電流だけでなく、同時に使用が想定されるスプリンクラーポンプや非常照明、非常放送などの負荷も含めた「同時運転条件」を整理することが重要です。

非常用発電機の容量・運転時間の検討

商業施設における非常用発電機の計画では、防災エレベーターを含む優先負荷の合計容量と、建物用途に応じた運転継続時間がポイントとなります。

負荷区分	例示される設備	優先度	電源計画上の考え方
最優先負荷	防災エレベーター、自火報、防災センター、防災無線・非常放送	最優先	必ず非常用発電機から給電し、起動・連続運転に必要な容量を最優先で確保する
防災関連負荷	スプリンクラーポンプ、排煙設備、防火戸・防煙スクリーン	高	最優先負荷と同じ系統で給電するが、起動タイミングをずらすなど電圧変動の抑制を検討する
避難支援・最低限運営負荷	非常照明、誘導灯、エントランス周辺照明、一部空調・換気	中	発電機容量に応じて供給範囲を設定し、負荷制御や段階的復旧を検討する

防災エレベーターの運転に必要な発電機容量を算定する際には、エレベーターの駆動方式（ロープ式・油圧式など）や制御方式、起動方式を確認し、エレベーターメーカーとも協議して条件を整理します。

系統切り替えと運用ルールの整理

防災エレベーターと非常用発電機の関係を適切に機能させるためには、配線や機器選定だけでなく、運用ルールや訓練計画も含めて整理しておく必要があります。

商用電源から非常電源への自動切り替え方式と、切り替えに要する時間を事前に確認する
非常時運転モードでのエレベーター運用手順を、防災センター要員・警備員・ビル管理会社で共有する
定期的に非常用発電機の負荷試験を行い、防災エレベーターを実際に非常電源で運転して動作確認する
停電時に一般エレベーターを停止し、防災エレベーターに負荷を集中させる制御ロジックを事前に検証する

商業施設オーナーや管理者は、「どのエレベーターが防災エレベーターで、非常時にどの電源でどのように運転されるのか」を図面・仕様書・運用マニュアルで明示し、テナント・関係者との情報共有を徹底しておく必要があります。

弱電設備と情報インフラの電気設備計画

商業施設では、防犯カメラや入退室管理システム、POSレジ、館内LAN、Wi-Fi、デジタルサイネージなど、多種多様な弱電設備と情報インフラが、テナント営業と安全管理を支える基盤となります。これらは照明や動力と同じ「電気設備」でありながら、データ通信やセキュリティと密接に関係するため、配線ルートや電源の品質、冗長化の考え方が異なります。

計画初期から、受変電設備・分電盤・弱電ラック・情報コンセント・無線LANアクセスポイントなどを一体で設計することで、開業後のトラブルや追加工事を最小限に抑えられます。また「共用部の弱電設備」と「各テナント専用の通信設備」を明確に切り分けることは、責任範囲の整理やトラブル時の原因切り分けをスムーズにするうえでも重要です。

弱電設備の例	主な役割	電気設備計画上のポイント
防犯カメラシステム	監視・記録・セキュリティ対策	停電時バックアップ、PoE電源容量、配線ルートと耐環境性
入退室管理システム	バックヤードや機械室の入退室制御	常時給電、扉周りの配線保護、防災設備との連動
POSレジ・店舗LAN	売上管理・在庫管理・キャッシュレス決済	専用コンセント、情報コンセントの数と位置、ノイズ対策
館内ネットワーク（共用LAN）	館内業務、監視システム、BGM、デジタルサイネージ	MDF・IDF構成、バックボーン回線の冗長化、ラック収容計画
来店者向けWi-Fi	顧客サービス・マーケティング	アクセスポイント位置、PoE電源、テナントLANとの論理分離

以下では、商業施設で特に重要度の高い「防犯カメラ・入退室管理」「POSレジとネットワーク配線」「テナント専用通信と共用設備の切り分け」について、電気設備計画の観点から整理します。

防犯カメラと入退室管理システムの電源

防犯カメラと入退室管理システムは、商業施設の安全性とリスクマネジメントに直結する設備です。これらが停止すると、万引きや不正侵入の抑止力が低下するだけでなく、事故・トラブル時に証拠映像が残らないという重大な問題が発生します。そのため設計段階で「どの範囲まで非常用電源でバックアップするのか」を明確にして、電源系統を計画することが不可欠です。

カメラ・センサーの電源方式と回路設計

近年の商業施設では、防犯カメラの多くがネットワークカメラ（IPカメラ）で構成され、LANケーブルとPoEスイッチを介して電源供給されるケースが増えています。一方で、エレベーター内や屋外駐車場など、環境条件が厳しい場所では、専用電源ラインによる電源供給が採用されることもあります。

カメラやセンサーの電源回路は、照明やコンセントとは別系統の「弱電専用回路」としてまとめると、保守やトラブルシューティングが容易になります。また、下記の点を考慮します。

PoEスイッチの設置位置（弱電ラックや防災センターなど）と、そこまでの電源供給ルート
長距離配線や屋外配線が必要なカメラに対する、雷サージ対策・防水対策・耐候性の確保
天井裏やバックヤードを通る配線の、ケーブルラックや可とう電線管による物理的保護
鍵付き天井点検口や監視カメラ取付ベース周りの配線が、第三者から容易に触れられない構造になっているか

アナログカメラを採用する場合は、映像信号ケーブルと電源ケーブルのルートを分け、電力線からの誘導ノイズを抑える工夫も有効です。

レコーダー・サーバー・管理PCの電源とUPS

録画装置や管理サーバーは、防災センターや監視室、サーバールームなどに集約されます。これらの機器は停電時にも録画データの保全とシステムの安全な停止が求められるため、無停電電源装置（UPS）と非常用発電機系統の電源計画が重要です。

設計時には、以下の点を整理します。

録画装置・サーバー・管理PC・ネットワーク機器の合計消費電力と、UPSの容量・バックアップ時間の設定
UPSやサーバーラックを収容する部屋の、電源系統・空調・排熱・防火性能
パッチパネルやスイッチングハブの電源を、録画装置と同じUPS系統にまとめるかどうか
雷サージ対策用のSPD（サージ防護デバイス）の設置位置と、情報系統のアース計画

特に大規模商業施設では、防犯カメラシステム単体でも多数のハードディスクを搭載することがあり、ラック内のコンセント数や分電盤の回路数に余裕を持たせておくことが重要です。

停電時も機能させるための冗長化

商業施設全体を非常用電源でバックアップすることは難しいため、防犯カメラや入退室管理システムについては「優先度の高いエリア」を選定し、そこに限定して非常用電源やUPSによる冗長化を図る設計が現実的です。例えば、以下のようなエリアが優先対象になります。

金銭の授受が行われるレジ周り・サービスカウンター・バックオフィス
防災センター・監視室・機械室・電気室などの重要バックヤード
駐車場の出入口や料金精算機周辺
夜間の侵入リスクが高い搬入口や屋外通路

これらのカメラや入退室管理装置の電源を、非常用発電機系統または長時間バックアップ可能なUPS系統に接続し、復旧手順も含めて電気主任技術者や保守会社と運用ルールを共有しておくと、緊急時の対応がスムーズになります。

POSレジとネットワーク設備の配線計画

POSレジやネットワーク設備は、商業施設の売上管理・在庫管理・電子マネー決済・ポイントサービスなど、収益に直結するシステムです。機器の故障や配線トラブルでレジが停止すると、営業に大きな支障が出るため、電源と情報配線の両面で「安定稼働」と「レイアウト変更への柔軟性」を両立できる計画が求められます。

POSレジ周りのコンセント・情報コンセント配置

POSレジには、本体のほか、釣銭機、バーコードリーダー、レシートプリンタ、カードリーダー、釣銭機用サーバーなど、複数の機器が接続されます。これらを安定して稼働させるため、レジカウンター周りには以下のような配慮が必要です。

POS用の専用回路として分電盤側から配線し、他の負荷と共用しないコンセントを設ける
接地極付きコンセントの採用や、ノイズフィルタ付きタップの活用など、情報機器向けのノイズ対策
日々の掃除や什器移動でケーブルが引っ張られないよう、カウンター内のケーブルマネジメントを計画
テナントのレジ増設やセルフレジ導入を見越した、予備コンセントと情報コンセントの設置

また、レジ位置の変更やカウンターの拡張が想定される場合は、OAフロアや床下ピットを活用し、床コンセントやフロアコンセントボックスを余裕をもって配置することで、改装工事時の負担を軽減できます。

LAN配線とスイッチの設置場所計画

商業施設のLAN配線は、共用部・バックヤード・各テナントへと広がる「情報インフラ」です。POSレジ、バックオフィスPC、防犯カメラ、館内放送設備、デジタルサイネージなど、多様なシステムが同じ物理インフラを共有することも多く、配線ルートとスイッチ設置位置の計画は、電気設備設計の重要なテーマとなります。

一般的には、建物全体の回線収容を行う通信室（MDF）から各階の情報配線室（IDF）へ幹線を敷設し、そこから各テナントや共用部へ水平配線を行います。このとき、以下の点に留意します。

電力幹線や高圧ケーブルから一定距離を離し、電磁ノイズの影響を受けにくい配線ルートにする
天井裏・垂直シャフト・OAフロア内にケーブルラックやダクトを整備し、増設や改修に対応しやすくする
LANケーブルの規格（例：カテゴリー6Aなど）を統一し、将来の通信速度向上にも対応可能な仕様とする
フロアごとのIDFにスイッチングハブやパッチパネルを収容し、施錠管理を行う

配線経路ごとの注意点は、下表のように整理できます。

配線経路	メリット	留意点
天井裏配線	店舗改装時に影響が少なく、見た目もすっきりする	高温や粉塵環境にならないよう空調・換気を確認し、点検口を適切に配置する
OAフロア配線	レジや什器位置の変更に柔軟に対応できる	床下の湿気対策や、床コンセント位置と什器の干渉に注意する
露出モール配線	既存店舗の改修時など、短期間で施工しやすい	意匠性が損なわれないよう見え方を配慮し、衝撃や踏みつけからケーブルを保護する

無線LAN（Wi-Fi）と干渉・電源の配慮

来店者向けWi-Fiや、テナントのバックオフィス用Wi-Fiは、現代の商業施設では欠かせないサービスです。無線LANアクセスポイント（AP）の多くはPoEにより給電されるため、LAN配線と電源設備を一体で計画します。

計画時には、次のような点を検討します。

共用部のAPは、通路や吹き抜け、フードコートなどの利用者が多いエリアを中心に、天井内や梁下にバランスよく配置する
APを収容するスイッチのPoE供給能力を確認し、将来のAP増設を見込んだ余裕を持たせる
テナントが独自に設置するAPと、施設共用のAPとのチャンネル干渉を避けるため、運用ルールやガイドラインを定める
APの設置位置が空調機や金属ダクトに近すぎないよう配慮し、電波環境を確保する

また、来店者向けWi-Fiと、POSレジやバックオフィスLANなど業務系ネットワークは、論理的に分離された構成とし、情報漏えいリスクを低減することが重要です。

テナント専用通信設備と共用設備の切り分け

複数のテナントが入居する商業施設では、テナントごとの売上管理や本部とのオンライン接続など、多様な通信ニーズがあります。同時に、館内放送、防犯カメラ、非常放送、館内共有Wi-Fiなど、施設全体で利用する共用設備も存在します。これらを物理的・契約的・運用的にどこまでビル側が用意し、どこからをテナントの責任範囲とするかを、設計段階で明確にしておくことが重要です。

MDF・IDFのゾーニングとラック計画

ビル全体の通信回線は、一般にMDF（主配線盤）と呼ばれる通信室に集約され、ここから各階のIDF（中間配線盤）やテナント区画へ分配されます。電気設備設計では、これらの室とラックの配置を、電気室・防災センター・機械室との関係も含めて検討します。

ポイントとなるのは、次のような点です。

共用部の防犯カメラ・館内放送・館内LANなどを収容するラックと、テナント専用のラックを物理的に区画する
通信キャリアの機器ラックスペースを確保し、搬入経路やメンテナンススペースも含めて計画する
ラック周辺の電源容量（100V系・200V系）とコンセント数、UPSの有無を検討する
サーバーラックの発熱に対応した空調・換気・防火設備の整備

これにより、共用設備とテナント設備の境界が明確になり、工事区分やトラブル時の対応範囲を整理しやすくなります。

テナント引き込み方式と工事区分の整理

テナントの通信設備計画では、「ビル側が提供するインフラ」と「テナント側が工事・調達する設備」を明確に区分しておくことが肝心です。一般的には、次のような考え方で整理されます。

項目	ビル共用設備	テナント専用設備	契約・保守の主体
通信回線の引き込み	MDFまでのキャリア引き込み・管路整備	MDFからテナント区画までの配線は、ビル側でルート提供のみ行う場合が多い	通信キャリアとの契約はテナントまたはビル管理会社のいずれかで取り決める
テナント区画内のLAN配線	テナント境界まで情報コンセントを設ける場合もある	テナントレイアウトに合わせたLAN配線・情報コンセント工事	テナントが工事会社と直接契約し、保守もテナント側で実施
館内放送・BGM	共用部スピーカー・アンプ・非常放送設備	テナント専用BGM装置やスピーカー	非常放送はビル側、BGMはテナント側がそれぞれ保守
防犯・入退室管理	共用部の防犯カメラ・警備システム	テナントバックヤードの防犯カメラ・入退室管理装置	共用部はビル側、テナント内はテナントが保守契約を締結

このような区分を事前に決めておくことで、テナント募集段階で「電気設備・弱電インフラの提供条件」を明示でき、入居後のトラブルを減らすことにつながります。

セキュリティ・プライバシーを確保するための設計配慮

テナント専用通信設備と共用設備を切り分ける際には、物理的な区画だけでなく、ネットワークの論理構成や情報セキュリティの観点も重要です。POSレジやバックオフィスLANと、来店者向けWi-Fiやデジタルサイネージなどのネットワークを分離し、セキュリティリスクを低減する設計が求められます。

具体的には、以下のような配慮が考えられます。

スイッチやルーター側でVLANを設定し、テナントごと・用途ごとに通信セグメントを分離する
共用部のネットワーク機器は鍵付きラックに収容し、テナントや一般利用者が触れないようにする
防犯カメラや入退室管理システム用のネットワークは、インターネット接続系とは論理的に分ける
個人情報を扱うPOSレジや会員管理システムが接続される回線は、必要に応じて暗号化通信や専用線などを活用する

これらの方針を、電気設備図・通信設備図・仕様書に反映しておくことで、施工会社やテナント側のIT担当者との認識を合わせやすくなり、商業施設全体としてのセキュリティレベルを安定して維持することができます。

施工段階での品質確保と検査のポイント

商業施設の電気設備工事では、設計段階でどれだけ綿密に計画していても、施工段階での品質管理と検査が不十分であれば、安全性や信頼性、さらにはテナントオープン日程にまで大きな影響が出ます。施工段階では、施工計画・現場管理・自主検査・第三者検査を通じて、図面通りの施工であることはもちろん、電気設備技術基準や関連規程に適合しているかを確認することが重要です。

特に商業施設では、テナント工事や他設備との取り合いが複雑になりがちなため、「品質のばらつきを抑える標準化されたチェックリスト」と「エビデンスとなる検査記録の整備」が、竣工後のトラブル防止と長期的な保守性の確保に直結します。

配線工事と盤内配線の施工品質チェック

配線工事と盤内配線は、商業施設の電気設備の中でも不具合が発生しやすい部分です。施工時に見えにくくなる箇所が多いため、仕上げ前の中間検査と、完成時の目視確認・導通確認を組み合わせた多段階のチェックが不可欠です。

配線ルート計画と施工管理

商業施設のバックヤードや天井裏には、電力系統だけでなく、空調・給排水・情報通信・防災設備など多数の配管・配線が集中します。配線ルートの計画と施工管理では、以下の点を押さえる必要があります。

確認項目	ポイント	主な関係者
幹線・分岐回路のルート計画	ケーブルラックやダクトの容量に余裕があるか、他設備のルートと交差・干渉しないかを事前調整し、干渉が懸念される部分は施工前に合意を取る。	電気工事会社、設備工事会社、ゼネコン現場所長
耐火区画貫通部の処理	防火区画・防煙区画を貫通する電線・ケーブルへの耐火措置を忘れなく施工し、施工写真と共に位置を図面に記録する。	電気工事会社、現場監督者
配管・ケーブルの支持方法	サドル・吊り金具・インサートなどの支持金具のピッチや固定方法が標準仕様に合致しているかを確認し、たるみや過度な曲げがないよう施工する。	電気工事会社、品質管理担当者
露出配線部の美観と安全性	バックヤードやテナント内の露出部では、直線性・水平垂直・曲がり部分の処理を確認し、通行や什器設置の妨げにならないルートと高さを確保する。	電気工事会社、テナント側担当者

これらの項目について、事前に標準ディテールと施工基準を共有し、現場で迷いなく施工できる状態をつくることが、品質のばらつきを抑えるうえで重要です。

盤内配線の品質基準とチェックリスト

分電盤や制御盤などの盤内配線は、故障時の原因究明や改修の難易度に直結します。盤内配線の品質を確保するためには、次のような観点でチェックリストを整備します。

チェック項目	具体的な確認内容
配線の整理状態	盤内の電線が結束バンドやダクトで整理され、無理な引っ張り・ねじれ・交差の偏りがないかを確認する。
端子台接続と圧着端子	端子番号と回路表示が図面・端子リストと一致しているかを照合し、圧着端子のかしめ不良や二重差しがないかを確認する。
回路表示・ラベル	ブレーカ・端子台・リレーなどの機器に、用途や回路番号のラベルが読みやすく貼付されているかを確認する。
予備回路・将来余裕	将来増設用の予備ブレーカ位置や端子が確保されており、盤内図・回路表に明記されているかを確認する。
保護カバーと安全対策	活線部への不用意な接触を防ぐカバーが設置されているか、盤扉のアースや鍵による施錠などの安全措置が取られているかを確認する。

盤内配線の確認は、通電前の目視確認と導通・極性確認、通電後の負荷試験を組み合わせて実施することが望ましく、確認結果は盤ごとにチェックシートとして残しておくと、竣工後のメンテナンスで活用できます。

商業施設特有の注意点（テナント工事との取り合い）

商業施設では、共用部の電気設備工事とテナント工事が同時並行で進むことが一般的です。このため、配線工事では次のような商業施設特有のポイントに注意が必要です。

第一に、テナント分電盤への電源供給ルートや容量が、テナント設計担当者と合意した内容と一致しているかを、施工途中から逐次確認します。分岐回路の本数やブレーカ容量が不足していると、オープン直前にやり直しが発生するリスクがあります。

第二に、テナント入れ替え時の改修を見越し、幹線や縦幹ルートに余裕を残すとともに、天井裏やPSのスペースを他設備と取り合わないように調整します。こうした配慮は、将来の工事時にも品質低下や無理な増設配線を防ぐことにつながります。

第三に、テナント側で実施する内装工事・什器設置工事との干渉を防ぐため、主要なコンセント・照明・サイン電源の位置を、現場でマーキングしながら相互確認するプロセスを取り入れると、施工ミスやクレーム防止に効果的です。

絶縁抵抗測定と耐圧試験の確認項目

電気設備の安全性を確認するうえで、絶縁抵抗測定や耐圧試験は不可欠な試験です。商業施設では受変電設備から各テナント分電盤までの回路が多岐にわたるため、試験対象範囲を明確にした試験計画と、回路ごとに整理された試験成績書が重要になります。

絶縁抵抗測定の段取りと測定結果の確認

絶縁抵抗測定は、工事完了後、通電前に実施することが一般的です。測定にあたっては次の点を整理します。

手順	ポイント
測定範囲の区分	幹線系統・動力系統・照明コンセント系統など、系統ごと・盤ごとに区分し、どの端子間で測定するかを事前に図面に落とし込む。
負荷機器の切り離し	電子機器や制御装置など、測定電圧に弱い機器は事前に取り外すか端子で切り離し、機器故障を防ぐ。
安全確保	測定対象回路を確実に停電させ、表示・施錠・バーによる立入禁止などを行い、作業者以外が誤って操作しないようにする。
測定値の記録	回路ごとに測定値を記録し、判定基準に対する適否を明記する。値が低い回路については、再測定や配線ルートの確認を行う。

絶縁抵抗測定の結果は、どの盤・どの回路で測定した値なのかが一目で分かるように整理することが重要です。回路ラベルや図面番号と測定記録を対応させておくと、竣工後のトラブル調査や改修時にも活用できます。

耐圧試験・保護継電器試験の実施ポイント

高圧受電を行う商業施設では、受変電設備に対して耐圧試験や保護継電器試験などを行います。これらの試験は、一般に専門の試験会社や電気主任技術者のもとで実施されるため、発注者側・施設側としては次の点を押さえておくと安心です。

試験計画書に、対象機器・試験方法・試験電圧・試験時間・判定基準が明記されているかを確認する。
受電設備の構成（高圧盤・変圧器・低圧盤・非常用発電機との連係など）と、どの部分にどの試験を実施するかを事前に把握しておく。
試験中は安全確保のため立入範囲が制限されるため、他工種との工程調整を行い、試験時間帯には不要な作業が重ならないようにする。
保護継電器試験では、動作値・動作時間などの結果が、機器の整定値と矛盾していないかを確認する。

これらの試験は、電気設備技術基準や関連規程に基づき適切に実施されているかを確認するための重要なプロセスであり、結果は竣工図書とともに保管し、将来の更新やトラブル対応の基礎資料とします。

試験記録・成績書の整理方法

絶縁抵抗測定や耐圧試験を含む各種試験は、試験そのものの実施だけでなく、記録の整理と保管が重要です。商業施設では設備点数が多いため、設備ごと・回路ごとに整理された試験成績書が、保守・点検の効率を大きく左右します。

試験種別	主な対象設備	記録に含めたい内容
絶縁抵抗測定	幹線・分岐回路・動力回路・照明コンセント回路など	測定日、測定者、測定器の管理番号、回路番号、測定端子、測定値、判定結果、特記事項。
耐圧試験	高圧ケーブル、変圧器、高圧受電設備など	試験条件（電圧・時間）、実測値、判定結果、試験時の接続図または試験系統図。
保護継電器試験	過電流継電器、地絡継電器などの保護継電器	継電器の形式・定格、整定値、試験方法、動作値、動作時間、総合判定。

試験記録は、紙だけでなく電子データとしても整理し、設備台帳・回路表・竣工図とリンクさせて管理する運用を構築しておくと、運用開始後のトラブル時に迅速な状況把握が可能になります。

電気主任技術者立ち会いと竣工検査の流れ

商業施設の電気設備では、自家用電気工作物に該当する高圧受電設備を有するケースが多く、電気主任技術者や外部の保安法人、登録検査機関などが竣工検査に関与することがあります。竣工検査を円滑に進めるためには、事前準備・当日の検査対応・検査後の是正と再確認という流れを意識して進めることが重要です。

竣工検査に向けた体制づくりと事前準備

竣工検査に先立ち、施主（商業施設オーナー）・設計者・施工会社・電気主任技術者・保安関係者の役割分担を明確にしておきます。具体的には、次のような準備が求められます。

竣工検査の対象範囲と検査項目を整理した検査計画書の作成。
自主検査で使用したチェックリストや試験成績書、是正済みの記録のとりまとめ。
竣工図（単線結線図、配線系統図、系統図、負荷一覧など）の最新化と、現場での閲覧体制の整備。
受変電室・電気室・分電盤設置室・屋上設備スペースなど、検査対象となるエリアの清掃と安全確保。

この段階で、自主検査で未解決の指摘事項が残っていないかを洗い出し、可能な限り竣工検査前に解決しておくことが、検査をスムーズに進めるうえで重要です。

竣工検査当日の流れとチェックポイント

竣工検査当日は、一般的に書類確認・目視確認・機能試験などの順で進行します。商業施設において特に意識したいチェックポイントは以下の通りです。

受変電設備の外観・銘板・盤内状態が図面・機器リストと一致しているか。
主要な分電盤・制御盤で、回路表示やラベル、ブレーカ容量が計画通りであるか。
非常用電源（非常用発電機・無停電電源装置など）と負荷設備の切替動作・自動起動の試験が実施されているか。
非常照明・誘導灯・自動火災報知設備など、防災関連設備との連動が想定通りに動作するか。
負荷試験や模擬運転の結果、異常な電圧降下・過電流・過負荷が発生していないか。

検査の場では、指摘事項が発生した場合に、その場で原因の見当をつけられる程度の資料と担当者を揃えておくことが重要です。設計者・施工者・電気主任技術者が協力して、必要に応じてその場で対策案を検討できる体制を整えます。

検査後の是正対応と再確認

竣工検査で指摘を受けた事項については、対応方針とスケジュールを整理し、関係者間で共有します。是正対応の際に重要となるのは、次のような点です。

指摘事項を項目ごとに整理し、原因・是正内容・再発防止策・担当者・期限を明確にする。
是正工事後には、必要に応じて再試験や再検査を行い、結果を記録として残す。
是正内容が竣工図や回路表に反映されているかを確認し、設計・施工内容との齟齬をなくす。
商業施設の営業開始日程と調整し、テナントの内装工事や搬入作業に影響が出ないよう工程を管理する。

最終的に、竣工検査の指摘事項がすべてクローズされていることを、書面と記録で確認できる状態にしておくことが、電気設備を安全かつ安定して運用していくための出発点となります。また、このプロセスで得られた知見やトラブル事例を社内の標準やチェックリストにフィードバックすることで、次のプロジェクトの施工品質向上にもつながります。

引き渡し時の電気設備チェックリスト

商業施設の電気設備は、設計・施工だけでなく、引き渡し時にどれだけ漏れなく確認できているかで、その後の安全性・信頼性・維持管理のしやすさが大きく変わります。ここでは、竣工時にオーナー側・管理会社側が押さえておくべきチェックポイントを、図面・機器、操作盤・監視盤、試運転・試験成績書の三つの観点から整理します。

図面と機器リストの整合性確認

引き渡し時には、施工会社から提出される竣工図・機器リスト・仕様書・試験成績書などの書類一式が揃います。これらの書類と実際に設置された電気設備が一致しているかを確認することが、商業施設オーナーにとって最初の重要なチェックポイントとなります。

竣工図と実際の施工状況の照合

まずは、電気設備の竣工図一式（受変電設備図、幹線系統図、配線系統図、照明・コンセント平面図、弱電設備図など）を、現場の施工状況と照合します。図面通りに配電ルートや分電盤の位置が確保されているか、幹線ケーブルのサイズや本数が設計通りか、変更箇所は「変更図」や「変更説明書」として反映されているかを確認します。

チェックの際には、以下のような一覧表をもとに、設計図・竣工図・現場を三者照合する方法が有効です。

確認項目	主な確認内容	関係書類・図面
受変電設備	キュービクルの配置、変圧器容量、遮断器の定格、保護協調が設計と一致しているか	受変電設備配置図、単線結線図、系統図
幹線・動力配線	幹線経路、ケーブルサイズ、本数、配管ルートが竣工図と同じか	幹線系統図、ケーブルルート図
照明・コンセント	売り場照明、バックヤード照明、レジ周りコンセントの数量・位置・回路分けが図面通りか	照明平面図、コンセント平面図、回路表
防災関連設備	非常照明、誘導灯、自動火災報知設備の設置位置・系統番号が記載と合致しているか	防災設備配置図、系統図
弱電・情報設備	防犯カメラ、POSレジ、ネットワークラックなどの系統と電源回路が対応しているか	弱電設備図、LAN配線図、配線一覧表

この段階で不一致や不明点があれば、口頭で済ませず、図面修正・書類修正を行ったうえで正式な竣工図として受領することが重要です。

機器リスト・銘板・ラベリングの整合性

次に、受変電設備・分電盤・制御盤・防災設備など、主要機器のリストと現物が一致しているかを確認します。確認すべきポイントは、メーカー名・型番・定格容量・台数・設置場所・盤番号などが、機器リストと各機器に貼付された銘板やラベルと一致しているかどうかです。

特に、商業施設では複数のテナント区画や共用部にまたがる分電盤が多数設置されるため、盤名称・回路番号・テナント名などのラベリングが明確で、運営側の担当者が見ても判読しやすい表示になっているかをチェックします。

対象	確認すべき表示・記載事項	不備があった場合のリスク
受変電設備・キュービクル	高圧受電電圧、変圧器容量、遮断器定格、キュービクル番号、警告表示	契約電力の誤認、保護協調不良、法令表示違反の可能性
分電盤・動力盤	盤名称（階・用途）、回路表、テナント名、予備回路の表示	停電トラブル時に回路特定ができない、誤操作による停電範囲拡大
防災関連盤	非常用回路の区分、消防設備との連動回路表示、非常電源・常用電源の明示	火災時に必要な設備が起動しない、消防検査での指摘
情報・弱電ラック	テナント名、系統番号、使用ポート番号、予備ポートの表示	テナント入れ替え時の切替ミス、ネットワーク障害時の復旧遅延

ラベリングの内容が不十分な場合は、引き渡し前に盤内回路表の追記やラベルの追加・修正を依頼し、運用担当者が実務で困らない表示状態にしておくことが望まれます。

テナント区画ごとの電気容量・メーターの確認

商業施設では、テナントごとに契約電力や電気料金の按分方法が異なるケースが多くあります。引き渡し時には、テナント区画ごとの主幹ブレーカー容量、分岐回路の構成、電力量計・需要計の設置状況を確認し、将来の課金トラブルを防ぐ必要があります。

具体的には、以下の点をチェックします。

各テナントに割り当てられた分電盤・回路の範囲が図面と一致しているか
テナント専用の電力量計が必要な場所に設置されているか
共用部照明や共用設備の電力が、誤ってテナント側回路に接続されていないか
増床やテナント入れ替えを想定した予備容量・予備回路が確保されているか

これらを明確にしておくことで、開業後の電気料金精算やテナント原状回復工事の際のトラブルを未然に防ぐことができます。

操作盤と監視盤の表示内容と操作方法

引き渡し時には、設備管理担当者やビルマネジメント会社の担当者が、各種操作盤・監視盤の基本的な操作方法と、異常発生時の対応フローを理解していることが重要です。受変電設備、非常用発電機、中央監視設備、防災設備など、商業施設の中枢を担う盤ごとに確認していきます。

受変電設備・非常用発電機の操作盤

商業施設の電力供給を支える受変電設備および非常用発電設備の操作盤については、常用運転時と停電時の動作シーケンスを、盤面表示と合わせて理解しておくことが必要です。確認すべき主な項目は以下の通りです。

高圧受電の開閉操作手順（誰が、どのような権限で操作するかのルールを含む）
常用・非常用切替スイッチの位置と操作方法
非常用発電機の自動起動・手動起動・停止手順
燃料残量・油圧・水温などの監視項目の表示内容
警報表示（高温・低油圧・過負荷など）の種類と初動対応

操作盤周辺には、運転マニュアルや異常時の対応フローを印刷して備え付けておくことが望ましく、引き渡し時にその有無も確認します。

照明制御盤・空調制御盤・BEMS関連盤

商業施設の省エネや快適性に直結するのが、照明や空調を制御する盤です。これらの盤では、タイマー設定・スケジュール運転・ゾーニング・手動切替方法を現場で確認しながら操作方法を理解しておきます。

代表的な確認項目は次の通りです。

営業時間帯と連動した照明の自動オン・オフ設定の内容
共用部とテナント部の照明系統の分け方と操作スイッチ位置
空調機ごとの運転モード（冷房・暖房・送風）と設定温度の変更方法
BEMSや中央監視システムからの遠隔制御の可否と、ローカル操作との優先順位
節電要請時の一括制御・負荷制限機能の有無と操作方法

これらの設定は、開業後に運用担当者が自由に調整できる範囲と、施工会社や保守会社に依頼が必要な範囲を切り分けておくことが、トラブル防止の観点から重要です。

防災設備・防犯設備の監視盤

防災センターや管理室に設置される防災・防犯関連の監視盤は、緊急時の対応に直結するため、ランプ表示の意味や警報音の種類、復旧操作手順を現場で確認し、関係者全員で共通理解を持つことが求められます。

監視盤の種類	主な表示・操作内容	引き渡し時の確認ポイント
自動火災報知設備受信機	発報エリア表示、警報音、復旧ボタン、試験スイッチ	各感知器エリア表示の名称・番号が図面と一致しているか、火災・故障・断線表示の違いが理解できているか
防災監視盤・防災センター盤	非常放送、排煙設備、非常用エレベーターなどの集中制御	火災時の連動シーケンス（どの設備が自動起動するか）が説明書と整合しているか
防犯カメラ・入退室管理盤	カメラ一覧、録画状態、解像度設定、カード登録	死角がないか、重要エリアの録画設定が意図通りになっているか、ログ保存期間が運用条件を満たしているか

防災・防犯設備に関しては、消防設備点検業者や防災システム会社による操作説明会を、引き渡し時または開業前に実施してもらい、マニュアル・系統図・連動図をあわせて受領することが、運用面での安心につながります。

テナント向け電気設備の操作説明

複数テナントが入居する商業施設では、テナント側の担当者にも、自区画内の分電盤、照明スイッチ、空調リモコン、非常用コンセントなどの基本操作を理解してもらうことが重要です。引き渡し時には、以下の点をテナント向けに説明・確認します。

テナント専用分電盤の位置と、ブレーカー操作の注意点
使用可能な電気容量の上限（契約電力・主幹ブレーカー容量）
営業時間外の照明・空調の操作方法と制限事項
テナント側で増設工事を行う際の手続きと工事区分（テナント負担・オーナー負担の線引き）
停電やブレーカートリップが発生した際の連絡窓口と初動対応

これらをまとめたテナント向け電気設備ガイド（簡易マニュアル）を作成し、図面の抜粋とともに配布しておくと、開業後の問い合わせやトラブルを減らすことができます。

試運転結果と各種試験成績書の確認

商業施設の電気設備は、引き渡し前にさまざまな試験・試運転が行われます。オーナー側としては、必要な試験が実施され、その結果が基準値を満たしていることを、書類と口頭説明の両方で確認することが重要です。

法定試験・性能試験の成績書の確認

自家用電気工作物に該当する受変電設備をはじめ、多くの設備には法令や指針に基づく試験が求められます。引き渡し時には、次のような試験成績書が揃っているかを確認し、不足があれば提出を依頼します。

試験・検査の種類	主な対象設備	確認すべき内容
絶縁抵抗測定	高圧ケーブル、幹線ケーブル、分岐回路、盤内配線	測定値が基準値以上であること、測定箇所・日時・使用機器が明記されていること
耐圧試験	高圧機器、ケーブル、変圧器	印加電圧・試験時間・漏れ電流が許容範囲内であること
機能・動作試験	受変電設備、発電機、自動制御装置	投入・遮断・自動切替など想定される動作が正常に行われた記録があること
非常照明・誘導灯点灯試験	非常照明器具、誘導灯、蓄電池	停電時に所定時間以上点灯が継続したか、設置位置と系統が図面通りか
自動火災報知設備・防災設備の総合試験	受信機、感知器、発信機、非常放送、排煙設備	発報から各設備の連動動作まで、想定シナリオ通りの動きが検証されているか
非常用発電機負荷試験	非常用発電機、非常用幹線	想定負荷に対して電圧・周波数が安定し、過負荷や異常警報が発生していないか

試験成績書は、今後の年次点検・更新計画の基礎資料となるため、ファイルや電子データで整理し、管理体制の中に確実に組み込むことが大切です。

試運転記録と調整結果の確認

電気設備単体の試験に加え、商業施設としての実運用を想定した総合試運転が行われます。引き渡し時には、照明・空調・エスカレーター・エレベーター・防災設備などを同時に稼働させた際の電力ピーク値や、デマンド監視設定値の妥当性を確認します。

確認すべき主なポイントは次の通りです。

開業時を想定した負荷条件での受変電設備の負荷率と余裕度
デマンド監視装置の警報値・制御値の設定が、契約電力と整合しているか
照明スケジュールや空調スケジュールの初期設定が、実際の営業時間に合っているか
非常用発電機起動時の切替時間や、重要負荷への給電状況
テナント引き渡し区画が複数ある場合、それぞれの仮負荷を用いた試運転結果

総合試運転の結果は、試運転報告書として取りまとめてもらい、今後の省エネ改善や設備増設時の判断材料として活用できるようにしておくことが望まれます。

引き渡し書類一式と維持管理への引き継ぎ

電気設備の引き渡しでは、個別の試験成績書だけでなく、運用開始後の維持管理に必要な書類やデータを、漏れなく受け取っているかどうかを最終確認します。代表的な書類は次の通りです。

竣工図一式（電気設備図・弱電設備図・系統図・接地系統図など）
機器リスト・メーカーカタログ・仕様書
操作・保守マニュアル（受変電設備、非常用発電機、中央監視設備、防災設備など）
試験成績書・試運転記録・調整報告書
定期点検計画案（年次点検・月次点検の推奨スケジュール）
保証書・納入仕様書・シリアル番号一覧

これらを整理したうえで、オーナー・管理会社・電気主任技術者・保守会社のそれぞれが、どの資料をどのように保管・活用するかを決めておくことが、商業施設の安定運営につながります。また、可能であれば電子データ化し、将来の改修やリニューアル時にも活用できるよう、共有フォルダや施設管理システムに登録しておくと便利です。

以上のように、引き渡し時の電気設備チェックリストを体系的に確認しておくことで、商業施設オーナーは、安全性・信頼性・省エネ性を担保しつつ、将来のテナント入れ替えやリニューアルにも柔軟に対応できる電気設備の運用基盤を整えることができます。

運用開始後の保守点検の考え方

商業施設の電気設備は、竣工・引き渡し時がスタートラインであり、その後の運用段階での保守点検のあり方が、安全性・事業継続性・ランニングコストに大きく影響します。特に、キュービクル式高圧受電設備、照明・コンセント回路、空調機の電源、エレベーターや防災設備など、テナントや来館者の安全に直結する設備が多いため、計画的な保守点検とデータに基づいた状態監視を組み合わせて、故障や停電を未然に防ぐことが重要です。

ここでは、商業施設オーナーや施設管理者が押さえておきたい「年次点検・月次点検のポイント」「電力量計とデマンド監視の活用」「故障予兆の把握と予防保全の進め方」について、実務で役立つ視点から整理します。

年次点検と月次点検のポイント

商業施設の電気設備では、電気事業法や関連法令に基づく法定点検と、施設独自の任意点検（予防保全・劣化診断など）を組み合わせて保守計画を立てることが一般的です。日常巡視・月次点検・年次点検を体系的に整理し、電気主任技術者や保守会社と役割分担を明確化することで、トラブルの早期発見とダウンタイムの最小化につながります。

点検種別	目安頻度	主な対象設備	主な作業内容	主な実施主体
日常巡視	毎日〜数日に1回	受変電設備、分電盤、照明・コンセント、防災設備	外観目視、警報ランプ・監視盤表示確認、異音・異臭・発熱の確認	施設管理担当者、常駐設備員
月次点検	月1回程度	受変電設備、幹線・分岐回路、主要動力設備	簡易清掃、端子部の緩み確認、機器動作確認、計測値の記録・傾向確認	電気主任技術者、保守会社、設備員
年次点検	年1回程度	キュービクル、変圧器、遮断器、保護継電器、非常用発電機	停電を伴う精密点検、絶縁抵抗測定、保護協調試験、清掃・部品交換	電気主任技術者、電気保安法人、専門工事会社
臨時点検	異常発生時・工事後など随時	異常が疑われる全ての電気設備	復電前の安全確認、異常原因調査、再発防止のための追加点検	電気主任技術者、保守会社

年次点検の目的と計画の立て方

年次点検は、受変電設備を中心とした電気設備全体の健全性を確認するためのもっとも重要な点検です。多くの場合、商業施設全体または一部のエリアを計画停電とし、通常運転中には実施できない絶縁抵抗測定や保護継電器試験、遮断器の動作試験などを集中的に実施します。

計画段階では、以下のような点を整理しておくと、テナントとの調整や営業への影響を最小限に抑えることができます。

点検対象となる設備と作業範囲（受変電設備、非常用発電機、幹線、動力設備、非常電源回路など）の洗い出し
計画停電が必要な時間帯と範囲（全館停電か、系統ごとの部分停電か）の検討
テナントの営業スケジュール・冷蔵設備・サーバー機器など、停電影響の大きい負荷の把握
電気主任技術者、保安協会、施工会社、ビル管理会社など関係者との工程調整
万が一のトラブルに備えた復旧手順書と連絡体制の事前確認

また、年次点検では、単に測定値が基準内かどうかを確認するだけでなく、過去の点検結果との比較による経年変化の把握が重要です。絶縁抵抗値の低下傾向、遮断器の動作時間の変化、油入変圧器の油試験結果などを時系列で整理し、更新時期や部品交換計画に反映させます。

月次点検で確認すべき実務的チェックポイント

月次点検は、日常巡視と年次点検の橋渡しとなる位置付けであり、「異常の兆候を早期に発見して年次点検まで悪化させない」ことが目的です。商業施設では、テナントの入れ替えや季節変動により負荷状況が変化しやすいため、月次点検での小さな変化を見逃さないことが重要です。

具体的には、次のようなポイントを中心に点検すると効率的です。

受変電設備・分電盤内の温度・臭い・変色などの異常有無
遮断器・漏電遮断器のトリップ履歴や交換期限の確認
計器（電流計・電圧計・需要電力計）の指示値の記録と前月比較
照明回路・コンセント回路の過負荷・ブレーカー動作の有無
モーターやファンの振動・異音、始動時の電流の変化
非常電源系統（非常用発電機、非常照明、誘導灯）の試運転・自動起動確認（施設の運用ルールに沿って実施）

月次点検で記録したデータは、電力量計やBEMSのデータと組み合わせることで、電気設備の状態とエネルギー使用状況を一体で把握できるようになり、設備の劣化や運転不具合をより早く察知できます。

点検結果の記録と改善サイクルの回し方

保守点検は「実施すること」以上に、「記録を残し、分析し、改善につなげること」が重要です。特に商業施設では、施設規模が大きく担当者の異動も多いため、属人的な記憶ではなく、記録とルールに基づく設備管理が求められます。

運用上は、次のような点を意識すると、改善サイクル（PDCA）を回しやすくなります。

点検結果は「点検チェックリスト」「計測値一覧」「写真記録」をセットで残す
異常・要注意項目は「是正完了」「経過観察」「設備更新検討」などステータス管理する
年次点検前に、過去1年分の月次点検・巡視記録を振り返り、重点的に点検すべき設備を抽出する
重大な不具合やヒヤリハット事例は、テナントも含めた関係者で共有し、運用ルールや設計仕様の見直しを検討する

このように点検結果を蓄積・活用することで、単なる「点検コスト」だった保守が、故障防止・省エネ・更新タイミング最適化による「投資効果の高い活動」へと変わっていきます。

電力量計とデマンド監視の活用

商業施設の電気設備管理では、契約電力や使用電力量を把握することが重要です。電力量計・需要電力計・BEMSを活用したデマンド監視により、電気設備の「使われ方」を可視化し、ピーク電力の抑制や設備の異常運転の早期発見が可能になります。

デマンド監視の基本的な考え方

デマンド監視とは、一定時間平均（一般的には30分）あたりの需要電力をリアルタイムに監視し、契約電力を超えないように運用を調整する仕組みです。商業施設では、空調負荷・照明負荷・エレベーターやエスカレーターなどの動力負荷が複合してピークを形成するため、その傾向を把握しておくことが重要です。

監視項目	主な確認内容	活用例
需要電力（kW）	30分平均または同等の時間平均での最大需要電力の推移	契約電力の適正化、ピーク時の空調負荷・照明負荷の制御、需要抑制アラームの設定
使用電力量（kWh）	日別・月別・テナント別・用途別の電力量	テナント請求の根拠データ、用途別の省エネ検討、稼働時間と消費電力量の相関分析
力率	力率改善装置の効果、低力率運転の有無	力率割引・割増への影響確認、コンデンサの劣化診断
回路別・系統別の電流値	幹線・サブ幹線・主要分岐回路の電流バランスと最大値	回路の過負荷防止、負荷バランスの見直し、系統ごとの更新優先度の検討

これらのデータを継続的に記録し、季節変動やイベント時のピークなどを把握することで、「いつ」「どの系統で」「どの程度」電力が使われているかが見えてきます。

データ分析による運用改善と省エネ

電力量計やBEMSのデータは、単にグラフを眺めるだけでなく、運用改善につながる具体的なアクションに落とし込むことが重要です。商業施設では、次のような観点で分析すると効果的です。

開店前・閉店後の電力使用状況を確認し、不要な照明・空調・看板照明の運転を削減する
夏季・冬季のピーク時間帯を特定し、空調の温度設定・運転モード・起動時間を最適化する
テナント別・用途別の使用電力量を比較し、著しく多いテナントや設備に対して改善提案を行う
ピーク抑制のために、蓄電池や氷蓄熱設備などのピークシフト設備を活用する際の運転パターンを検討する

このような取り組みにより、契約電力の見直しや、空調・照明設備の更新判断に必要な根拠データを蓄積することができ、電気設備の更新計画とエネルギーマネジメントを一体で検討できるようになります。

異常値から設備トラブルを早期発見する視点

デマンド監視や回路別計測のデータは、省エネだけでなく、設備故障の予兆把握にも有効です。例えば、次のようなパターンは異常のサインとなる場合があります。

特定回路の電流値が、テナントの営業状況に関係なく急に増加・減少した
同一用途のフロア間で、照明回路の電流値に大きな差が出ている
夜間や休館日にもかかわらず、特定系統の需要電力が高止まりしている
力率が急激に低下し、力率改善装置の動作状況に変化が見られる

こうした異常値を検出した場合は、現場の電気設備の状態確認（分電盤の点検、負荷機器の状況確認、温度・音・振動の確認など）を組み合わせて原因を特定することが重要です。データと現場確認をリンクさせることで、重大なトラブルの発生前に手当てしやすくなります。

故障予兆の把握と予防保全の進め方

商業施設の電気設備は、長期間連続運転される機器が多く、一度のトラブルが大規模な停電や営業停止につながるリスクがあります。そのため、「壊れてから直す（事後保全）」ではなく、「壊れる前に対処する（予防保全・状態基準保全）」へと保守の考え方を転換することが重要です。

代表的な故障予兆と現場での気付き

故障予兆は、測定値の変化だけでなく、現場での五感による気付きとして現れることも少なくありません。商業施設の電気設備でよく見られる予兆の例を整理すると、以下のようになります。

故障予兆の例	想定される原因	優先度の高い対応
分電盤・キュービクル内の局所的な発熱	端子の緩み、接触不良、過負荷、多回路集中による熱集中	サーモグラフィー等による詳細確認、端子増し締め、負荷分散、必要に応じて機器交換
遮断器・漏電遮断器の頻繁なトリップ	回路の過負荷、漏電、機器の誤運転、設定値の不適合	負荷状況の調査、配線・機器の絶縁状態確認、回路構成の見直し
モーターやファンの異音・振動増加	ベアリングの摩耗、アンバランス、軸ずれ、経年劣化	運転停止を含めた安全確認、専門業者による点検・分解整備、予防交換の検討
絶縁抵抗値の徐々の低下傾向	ケーブルの経年劣化、端末処理不良、盤内の湿気・汚れ	周囲環境の改善（換気・除湿）、ケーブル・端末の更新計画、定期的な再測定による経過観察
油入機器の油漏れ・油量低下	ガスケットの劣化、タンクの腐食、締結部の緩み	漏えい箇所の特定、早期補修・交換、油の状態分析による内部劣化の確認
電力量・電流値の異常な変動	負荷機器の故障、設定変更、誤操作、想定外の負荷増加	BEMSデータと現場の運転状況の照合、テナントとの情報共有、必要に応じた運転制限

日常巡視や月次点検の際には、こうした代表的な予兆を意識して確認することで、重大な事故や停電につながる前に、軽微な対策で収められる可能性が高まります。

予防保全計画の立案と優先順位付け

予防保全を効果的に進めるためには、「どの設備を」「いつまでに」「どのレベルで」対策するかを定めた計画が不可欠です。商業施設の電気設備では、次のような観点で優先順位を付けると、限られた予算のなかでリスク低減効果を高めやすくなります。

人命や防災機能に直結する設備（受変電設備、防災電源、非常照明、自火報設備関連回路）を最優先とする
停止すると施設全体の営業に大きな影響が出る設備（空調の主要系統、エレベーター、エスカレーター、POS関連電源など）を高優先とする
経年劣化が進んでいる設備（設置後長期間経過した変圧器・遮断器・ケーブルなど）を計画的に更新リスト化する
過去にトラブルやヒヤリハットがあった系統に重点を置き、再発防止の観点から予防保全を行う

そのうえで、年次点検や更新工事と連動させて、部品交換・オーバーホール・機器更新を「計画的な停止時間内」にまとめて実施することにより、テナントや来館者への影響を抑えながら信頼性を高めることができます。

状態監視技術の活用と記録の継続

近年では、サーモグラフィーによる盤内温度の可視化や、振動センサー・電流センサーなどを用いた状態監視（コンディションモニタリング）を導入する商業施設も増えています。こうした技術を活用することで、「時間基準の点検」だけでは見落としがちな劣化や異常を把握しやすくなります。

ただし、状態監視技術は一度導入すれば終わりではなく、次のような運用が重要です。

測定データの保存期間を決め、経年での変化をグラフなどで確認できるようにする
異常値の閾値やアラーム条件を、実際の運転状況や過去のトラブル事例を踏まえて定期的に見直す
電気主任技術者や保守会社と連携し、データの読み取り方や判断基準を共有する
更新工事や機器入れ替えに合わせて、計測ポイントや監視項目を適宜見直す

このように、状態監視技術と従来の点検を組み合わせて継続的に記録を残していくことで、商業施設の電気設備のライフサイクル全体を通じたリスク管理とコスト最適化を実現しやすくなります。

電気設備の省エネとランニングコスト削減

商業施設の運営コストの中でも、電気料金はテナント賃料と並んで大きな割合を占めます。特に高圧受電による基本料金は「最大需要電力（デマンド）」をもとに1年間ほぼ固定されるため、電気設備の運用次第でコストに大きな差が生じます。ここでは、商業施設オーナーや管理会社が押さえておくべき、省エネとランニングコスト削減の具体的な考え方と実務的なポイントを整理します。

単に設備を最新機器に更新するだけでなく、契約電力の見直し、ピークカット運用、インバータ制御やタイマー制御の導入、さらにはZEBコンセプトや省エネ補助金の活用までを組み合わせることで、初期投資と運用コストのバランスを最適化しながら、長期的に安定した経営基盤をつくることが可能になります。

契約電力の見直しとピークカット対策

電気料金は「基本料金」と「電力量料金」に大きく分けられますが、商業施設では特に基本料金のウエイトが高くなりがちです。基本料金は、東京電力パワーグリッドなどの電力会社との契約種別や契約電力により決まり、1年のうち最も大きかった30分平均の需要電力（デマンド値）が翌年度の契約電力として採用されるケースが一般的です。このため、一時的なピークを抑えることができれば、翌年度の基本料金を大きく削減できる可能性があります。

契約電力・料金メニューの基本理解

まずは現在の契約内容を把握し、自施設に適切かどうかを整理します。

確認項目	内容・ポイント
契約種別	高圧・特別高圧・低圧いずれか、ならびに「業務用電力」「高圧電力」などの料金メニューを確認し、負荷特性・稼働時間に合っているかを検討します。
契約電力	直近数年の最大需要電力の推移をグラフ化し、明らかに余裕があり過ぎる場合は、契約電力の引き下げ余地がないか検討します。
力率割引・割増	受変電設備の力率改善装置（進相コンデンサ等）が適切に働いているかを確認し、力率割引が最大限適用される状態を維持します。
時間帯別料金	昼夜間で単価が異なるメニューの場合、空調運転や蓄熱設備の活用などによる「負荷平準化」の余地を検討します。

料金メニューの選択は、電力会社によって条件や名称が異なります。契約変更を検討する場合は、少なくとも過去1〜2年分の30分デマンドデータと使用電力量の実績をもとに、電力会社やエネルギーサービス会社と具体的に試算することが重要です。

デマンド監視とピークカットの具体策

ピークカット対策の第一歩は、「いつ・どの設備がピークを作っているのか」を可視化することです。BEMS（ビルエネルギーマネジメントシステム）やデマンド監視装置を活用し、30分デマンドの推移をリアルタイムに監視することで、事前にアラームを発報しながら運転パターンを調整できます。

代表的なピークカット手法を整理すると、以下のようになります。

手法	主な対象設備	ポイント	注意点
空調負荷の平準化	パッケージエアコン、ビル用マルチ、チラー	開店前の予冷・予熱を活用し、開店直後の同時立ち上げを避ける。設定温度を段階的に変更してデマンドを抑制します。	室内環境の悪化やテナントクレームを避けるため、温湿度の継続的なモニタリングが必要です。
照明の段階制御	売場照明、共用部照明、サイン照明	多回路分割や調光器を活用し、混雑時間帯以外は明るさを一段階落とすなどの運用ルールを設定します。	安全性を損なわない範囲で行い、避難経路や非常照明には手を加えないことが重要です。
負荷のシフト・時間調整	エレベーター、エスカレーター、一部のポンプ類	清掃や搬入出の時間帯をずらす、エスカレーターの一部を片方向運転にするなど、ピーク時間帯の負荷を抑えます。	顧客動線やサービスレベルに支障が出ないよう、運用マニュアルの整備とテナントへの説明が必要です。
蓄熱・蓄電設備の活用	蓄熱槽、蓄電池、UPS	夜間など単価の安い時間帯に熱や電気を蓄え、ピーク時間帯に放出します。契約電力の抑制に有効です。	設備容量や制御ロジック、初期投資額とのバランスを事前にシミュレーションすることが求められます。

ピークカット制御は、やり過ぎるとテナントの快適性や売上に影響する可能性があります。「電気料金削減」と「顧客満足・テナント満足」のバランスを常に意識し、段階的に運用をチューニングしていくことが重要です。

テナントとの協力体制の構築

商業施設では、共用部だけでなくテナント専有部の負荷もデマンドに影響します。テナントの空調・照明・厨房設備などは、管理者側で直接制御できないことが多いため、テナントとの協定書や管理規約に、省エネ・節電に関する協力事項をあらかじめ明記しておくことが有効です。

具体的には、以下のような取り決めが考えられます。

開店前後の空調立ち上げ時刻や設定温度の目安をガイドラインとして提示する。
LED照明採用や高効率機器更新の際、テナント工事指針に省エネ基準を盛り込む。
デマンド警報発生時に協力を依頼できる「省エネ協力時間帯」を指定する。

単に「節電してください」と要請するだけではなく、デマンド削減により共用部電気料金や管理費が安定することを、テナントへのメリットとして具体的に示すことが、協力を得るためのポイントです。

インバータ制御やタイマー制御の導入

ポンプ、ファン、コンプレッサーなどの回転機器や、照明・サイン・空調などのオンオフが明確な負荷には、インバータ制御やタイマー制御を導入することで、大きな省エネ効果とピーク抑制効果を同時に狙うことができます。新設時の計画だけでなく、既存設備への後付けも含めて検討する価値があります。

インバータ制御による省エネの考え方

インバータ制御は、モーターの回転数を負荷に応じて連続的に変化させることで、省エネと快適性向上の両立を図る技術です。特に送風機や循環ポンプなどの流体機器では、回転数を少し落とすだけでも消費電力の低減効果が期待できます。

商業施設の代表的なインバータ制御対象は、次のとおりです。

対象設備	主な用途	インバータ制御の狙い
空調用送風機	フロア空調、外気導入	人の密度や外気条件に合わせて風量を調整し、過剰な送風を防止します。
冷温水ポンプ	チラー・ボイラーから各階への冷温水循環	負荷の小さい時間帯にポンプ回転数を下げ、配管系統の差圧を一定に維持しつつ省エネを図ります。
換気ファン	駐車場、バックヤード、トイレ換気	CO濃度や使用状況に応じて換気量を変化させ、常時フル運転を避けます。
冷凍・冷蔵設備	食品売場のショーケース、冷蔵庫	負荷や時間帯に応じて圧縮機の回転を制御し、庫内温度を保ちながら消費電力を削減します。

インバータ制御を導入する際は、設備単体の省エネ効果だけでなく、配電盤や受変電設備の容量見直し、ピーク抑制効果なども含めた「トータルコスト」で評価することが重要です。また、高調波対策や故障時のバイパス運転など、信頼性を確保する設計も欠かせません。

タイマー・スケジュール制御で無駄な稼働を削減

インバータ制御と並んで効果的なのが、タイマー制御やスケジュール運転です。特に、「つけっぱなし」になりがちな負荷に対しては、設備側で自動的にオン・オフを制御することで、運用担当者の負担を増やすことなく省エネを実現できます。

タイマー・スケジュール制御の代表例は次のとおりです。

サイン照明や外構照明を、日没時刻と連動したタイマーで制御する。
バックヤードや倉庫照明に人感センサーを設置し、不在時には自動消灯する。
エスカレーターを開店前・閉店後は停止、来館者が少ない時間帯は一部のみ運転するようスケジュール設定する。
空調設備の運転スケジュールを曜日別・季節別に設定し、休日や深夜の無駄な運転を防ぐ。

タイマー制御は導入が比較的簡単でコストも抑えられますが、運用ルールと実際の営業形態が変化した際に設定が放置されがちです。年に一度程度は、営業カレンダーやイベントスケジュールと照らし合わせて、設定内容を見直すことが望まれます。

既設設備への後付けと更新計画の立て方

既存の商業施設では、すべての機器を一度に入れ替えることは現実的ではありません。そのため、「電力使用量が大きい設備」「運転時間が長い設備」「故障リスクが高く更新が近い設備」から優先的にインバータ化・自動制御化を進めると効果的です。

後付けの検討フローの例として、以下のようなステップが考えられます。

BEMSや電力計測により、系統別・設備別の消費電力量を見える化する。
年間電力使用量の大きい上位設備を洗い出し、省エネポテンシャルを試算する。
設備更新のタイミングと合わせて、インバータ内蔵機器や高効率機器への置き換えを計画する。
投資回収期間（おおよその年数）を試算し、優先順位の高い案件から実施する。

この際、省エネだけでなく、騒音低減や快適性向上、メンテナンス性向上などの副次的なメリットも含めて評価することで、テナントやオーナーの合意形成が進めやすくなります。

ZEBや省エネ補助金の活用可能性

近年、国や自治体では建築物の省エネ性能向上を目的とした様々な支援策が用意されています。特に、大規模な商業施設の新築・増築・大規模改修を検討する場合、ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の考え方を取り入れ、関連する省エネ補助金を活用することで、初期投資の負担を軽減しつつ高効率な電気設備を導入することが可能です。

ZEBコンセプトを商業施設にどう生かすか

ZEBは、本来はオフィスビルなどを対象として広く普及が進められているコンセプトですが、商業施設においても考え方を取り入れることができます。ZEBでは、「省エネ」「創エネ」「蓄エネ」を組み合わせ、建物全体としてエネルギー消費を大幅に削減し、年間でのエネルギーバランスを最小化することを目指します。

一般的に、ZEBの段階は次のように整理されます。

区分	概要	商業施設での例
ZEB Ready	高効率設備や制御を導入し、建物の一次エネルギー消費量を大幅に削減した水準。	高効率照明・空調・変圧器、BEMS導入、デマンド制御などにより、従来型施設に比べて大きく省エネを実現したショッピングセンターなど。
Nearly ZEB	省エネに加え、太陽光発電などの創エネ設備も導入し、建物のエネルギー消費をさらに削減した水準。	屋上や駐車場上部に太陽光発電パネルを設置し、共用部の電力需要の多くを自家消費で賄う商業施設。
ZEB	省エネ・創エネ・蓄エネを総合的に組み合わせ、年間を通じて建物の実質的なエネルギー消費量ゼロを目指した水準。	省エネ設備と大規模な太陽光発電、蓄電池を組み合わせ、非常用電源機能も兼ね備えた先進的な大型複合商業施設。

商業施設でZEBレベルを目指す場合、電気設備単体ではなく、外皮性能・空調方式・照明制御・BEMS・再生可能エネルギー設備を一体で計画することが重要です。設計初期段階から電気設計者・設備設計者・建築設計者が連携して検討することで、無理のない省エネ目標設定が可能になります。

省エネ診断と投資回収シミュレーション

大規模な省エネ投資を検討する際には、事前に専門家による省エネ診断を実施し、「どの設備をどの程度更新すると、年間でどれくらいの電気料金削減が見込めるか」を定量的に把握することが重要です。

省エネ診断で整理すべき主な項目は次のとおりです。

受変電設備、空調設備、照明設備、昇降機、換気設備など、主要設備ごとの負荷構成と年間電力量。
最新の高効率機器への更新や、インバータ制御・BEMS導入などの対策メニューと、その省エネ効果の見込み。
電気料金単価や契約形態を踏まえた、電気料金削減額の試算。
初期投資費用と、概算の投資回収期間（年数）の算定。

この結果をもとに、短期回収が見込める対策を優先しつつ、長期的な更新計画と組み合わせて段階的に省エネ投資を実施することで、キャッシュフローへの影響を抑えながら省エネ化を進めることができます。

補助金活用時の基本的な進め方

国や自治体では、一定の省エネ効果が見込まれる設備更新やZEB化に対して補助金を交付する制度が設けられている場合があります。補助金を活用する際は、以下のようなポイントに注意して進める必要があります。

募集要項や公募期間、対象経費、対象設備、求められる省エネ効果の水準などを事前に確認する。
設計者や施工会社と連携し、必要な図面・仕様書・見積書を補助金の様式に合わせて準備する。
エネルギー使用量の実績値や、省エネ後の削減見込みの根拠となる計算書を整理する。
採択後は、工事完了時の実績報告やエネルギー使用量のフォローアップなど、必要な報告義務を確実に履行する。

補助金は、「採択されること」を前提に計画を固めてしまうと、万が一不採択となった場合に計画全体が遅延するリスクがあります。そのため、補助金の有無にかかわらず実施する最低限の省エネ対策と、採択された場合に上乗せで実施する対策を分けて計画しておくと、事業リスクを抑えやすくなります。

また、補助金制度には申請期限や事業実施期限が設定されています。商業施設の営業スケジュールやテナント工事との調整も必要になるため、余裕を持ったスケジュールで検討を開始し、電気設備の設計者・施工会社・エネルギー管理担当者が一体となってプロジェクトを進める体制を整えることが、成功の鍵となります。

電気設備の改修とリニューアルの判断基準

商業施設は、開業から年数が経過するとテナント構成や用途が変わり、電気設備も新築時のままでは安全性・省エネ性・運用性の面で限界が見えてきます。そこで重要になるのが、「どのタイミングで、どの範囲を、どのような工法で改修・リニューアルするか」を客観的な基準で判断することです。

この章では、老朽化した機器の更新タイミング、リニューアル時の電気容量の見直し、そして営業を止めない改修工事の進め方について整理し、商業施設オーナーや管理者が長期的な視点で意思決定できるように解説します。

老朽化機器の更新タイミング

電気設備は「壊れてから交換」ではなく、劣化が進む前に計画的な更新を行うことで、停電リスクや火災リスクを低減し、トラブルによる売上損失を防ぐことが基本です。その判断材料となるのが、定期点検の結果と、機器ごとの設計寿命・使用環境・故障履歴などです。

劣化度合いを見極めるための診断項目

改修・更新の判断にあたっては、日常点検・年次点検・精密点検で得られたデータを整理し、設備ごとの「劣化度合い」を把握します。特に受変電設備や幹線、分電盤などの主要機器については、次のような診断項目を押さえておくことが有効です。

診断項目	主な対象設備	確認方法の例	改修検討のサイン
絶縁性能	高圧受変電設備、配電盤、幹線ケーブル	絶縁抵抗測定、漏電遮断器試験など	絶縁抵抗値の低下傾向、漏電トラブルの増加
温度上昇	キュービクル内機器、幹線端子、分電盤	サーモグラフィによる温度測定、端子部の触診	異常な局所発熱、端子部の変色・焦げ跡
機械的摩耗・損傷	遮断器、開閉器、スイッチ、コンセント	動作試験、開閉回数の管理、外観目視	動作不良、操作の固さ、樹脂部の割れ・変形
腐食・環境影響	屋外設置のキュービクル、ケーブルラック	錆・腐食の目視確認、周辺環境の記録	著しい錆、雨水侵入の痕跡、塩害・排気ガスの影響
性能・機能の陳腐化	照明設備、制御盤、計装・監視システム	消費電力・明るさの比較、メーカーサポート状況	部品供給終了、設定変更が困難、著しい省エネ性能の劣後

これらの診断結果を電気主任技術者や保守会社と共有し、「継続使用可能だが注意が必要な設備」「近い将来更新を計画すべき設備」「早急な更新・改修が必要な設備」に分類することで、優先順位の高い改修対象が明確になります。

機器ごとの標準的な更新サイクルの考え方

更新のタイミングは、設備の種類や設置環境、使用状況によって異なります。実務では、メーカーの取扱説明書や技術資料に記載された耐用年数・推奨交換時期、点検結果、故障履歴などを総合して判断します。以下は、商業施設でよく問題となる機器区分ごとに、更新検討の考え方を整理したものです。

機器区分	主な対象機器	更新検討のポイント	放置した場合の主なリスク
受変電設備	キュービクル、高圧遮断器、変圧器	設置後の経過年数、絶縁性能、部品供給状況	高圧トラブルによる広範囲停電、火災、長期休業
配電盤・幹線	動力盤、分電盤、幹線ケーブル・バスダクト	負荷増加への余裕、接続部の温度・劣化状況	幹線焼損、ブレーカートリップ、部分停電
照明設備	蛍光灯器具、水銀灯、安定器、照明制御盤	ランプ・安定器の故障頻度、照度不足、省エネ性	売場の印象低下、保守頻度増加によるコスト増
非常用発電機・非常電源	非常用発電機、非常電源専用受電設備	試験運転結果、燃料系統の状態、制御系の信頼性	災害時に非常用設備が作動しない、安全確保不能
制御・監視・情報設備	BEMS、監視盤、自動制御盤、ネットワーク機器	OS・ソフトのサポート、通信方式の世代、更新容易性	遠隔監視・省エネ制御ができない、障害時の復旧遅延

更新サイクルは一律ではありませんが、「顕在化した故障」だけでなく「部品供給終了」「メーカーサポート終了」「省エネ性能の大幅な見劣り」も重要な判断要素です。法定点検で指摘を受けた箇所や、同一形式の機器で同種故障が繰り返し発生している場合は、まとめて更新することで工事コストの低減も期待できます。

長期修繕計画とライフサイクルコストの視点

商業施設の電気設備改修では、単年度の修繕費だけでなく、「ライフサイクルコスト（導入費＋保守費＋電気料金＋更新費）」の最小化を意識した計画が重要です。個別の故障に対処する「場当たり的な修理」を繰り返すと、結果的に高くつくケースは少なくありません。

そこで、施設全体の長期修繕計画の中に電気設備を位置づけ、次のような観点で整理しておくと、改修の優先順位と予算取りがしやすくなります。

主要電気設備（受変電設備、幹線、分電盤、非常用発電機など）の更新候補年を一覧化する
省エネ改修（LED化、インバータ化、BEMS導入など）による電気料金削減効果と投資回収期間を試算する
建築・空調・給排水など他設備の大規模修繕とのタイミングを合わせ、足場・養生・夜間工事などの共通コストを削減する
テナント入れ替えやフロアリニューアルと同時に改修し、営業への影響を最小限に抑える

このように、老朽化対応と省エネ投資を組み合わせた「計画的な更新」とすることで、信頼性の向上とランニングコスト削減を両立できます。

商業施設リニューアル時の電気容量見直し

大規模な内装リニューアルやテナント構成の変更を行う際には、意匠やレイアウトだけでなく、電気容量・幹線容量・契約電力が現状と将来計画に対して適切かを必ず見直す必要があります。負荷増に対して設備増強が追いついていない場合、開業後にブレーカーの過負荷やデマンド超過が頻発し、テナントからのクレームや追加工事の発生につながります。

テナント構成と用途変更による負荷増減の整理

商業施設では、物販中心から飲食・サービス系へ比率が変わると、厨房機器や空調設備、給湯設備などの電力負荷が大きく変化します。リニューアル計画時には、次のような観点で負荷の増減を整理します。

フロアごとのテナント業種と想定使用設備（厨房機器、冷蔵・冷凍機、空調機、IT機器など）
各テナントへの供給容量（kVA）と分電盤・幹線の余裕率
共用部照明・サイン照明・エスカレーター・エレベーターなど、共用設備の負荷変動
イベントスペースやポップアップショップなど、一時的な電源需要

これらを踏まえ、既存の負荷実績（デマンド監視データや電力量計の記録）と比較することで、「現状の受変電設備・幹線構成で対応可能か」「どの系統がボトルネックになるか」を把握できます。

省エネ設備導入と契約電力の最適化

リニューアルは、老朽化対応だけでなく、省エネ設備への更新と契約電力の見直しを同時に行う好機でもあります。例えば、次のような施策を組み合わせることで、受変電容量を大きく増強することなく新たな負荷を収容できる場合があります。

蛍光灯・水銀灯から高効率なLED照明への更新と、調光制御・人感センサー・スケジュール制御の導入
空調機・送風機・ポンプなどへのインバータ制御導入や、高効率ヒートポンプ機器への更新
BEMSやデマンド監視システムによるピークカット運用（時間帯での負荷制御、同時運転台数の抑制など）
冷凍・冷蔵設備や厨房機器の高効率機種への計画的な入れ替え

これらの対策により、契約電力の上昇を抑えたり、場合によっては契約電力を低減できることもあります。改修前後の電力需要をシミュレーションし、「設備更新に伴う電気料金削減」と「受変電設備増強コスト」を比較検討することが重要です。

受変電設備・幹線の増強や更新の判断

負荷計画の結果、現状の受変電設備や幹線容量では十分な余裕が確保できない場合、次のような選択肢を検討します。

高圧受電契約のままキュービクル内の変圧器・遮断器・母線容量を増強する
幹線ケーブルやバスダクトの一部を増設・更新し、負荷分散やルート変更を行う
分電盤の増設・系統分割により、過負荷リスクを低減しながら増設負荷に対応する
屋上や別棟にサブ変電設備を設け、特定エリアの大容量負荷（飲食フロア、冷凍機械室など）を分担させる

その際、電力会社との協議が必要となる受電方式の変更や契約電力の増加、将来の増設スペースの確保も含めて検討することが大切です。リニューアルの規模によっては、建築側の耐荷重・防火区画・避難動線との調整も発生するため、電気設計事務所や設備設計事務所と早期に協議し、全体計画に反映させます。

営業を止めない改修工事の進め方

商業施設では、テナント営業を長期間止めることが難しいため、「営業しながら電気設備を改修する」ための計画づくりが重要です。無計画な工事は、停電トラブルや安全上の問題、テナントクレームにつながりやすく、施設の信頼性を損ないます。

段階的改修と仮設電源の計画

営業を継続しながら改修を行う場合、工事範囲をフェーズ分けし、夜間・休館日・定休日などを活用した段階的な施工が一般的です。その際、次のようなポイントを押さえて計画を立てます。

停電を伴う作業と、停電を伴わない作業を明確に区分し、停電時間を最小限に抑える工程とする
工事期間中に電源を確保するための仮設分電盤・仮設幹線・仮設照明を計画する
テナントごとの営業時間や売上のピーク時間帯を把握し、影響の少ない時間帯に切替作業を行う
受変電設備の更新など大規模な停電作業は、館内全体のスケジュールを調整したうえで集中的に実施する

特に受変電設備・幹線・主要分電盤の更新では、停電計画の綿密な立案と、バックアップ手段（非常用発電機・UPSなど）の活用が欠かせません。重要負荷への電源供給を確保しながら工事を進められるよう、電気主任技術者と施工会社が事前に詳細な切替手順書を作成しておくと安全です。

テナント・管理会社・施工会社の調整

営業を止めない改修工事では、技術的な検討だけでなく、テナント・施設管理会社・オーナー・施工会社の情報共有と合意形成が工事成功の鍵を握ります。具体的には次のような取り組みが有効です。

停電時間・騒音・振動・搬入出動線などの影響範囲を事前に整理し、テナント説明資料として配布する
工事の進捗に応じて、定期的にテナント説明会や管理者会議を実施し、予定変更や注意事項を共有する
テナント側の内装工事・設備工事（厨房機器更新、什器入れ替えなど）との工程を調整し、二重工事や干渉を避ける
クレームが発生した場合の窓口や対応フローをあらかじめ決めておき、現場が混乱しないようにする

このように、技術面と運用面の両方から改修工事をマネジメントする体制を整えることで、テナントとの信頼関係を維持しつつ、計画通りに電気設備のリニューアルを完了させることができます。

安全確保と法令対応

営業中の改修工事では、一般客やテナント従業員が近くを通行するなかで作業が行われるため、通常以上に安全対策と法令遵守が重要になります。特に次の点に注意が必要です。

感電・漏電・短絡を防ぐための仮設配線の保護、養生、表示、立入禁止措置
火災リスクを抑えるための火気使用管理、仮設ケーブルの発熱管理、発電機使用時の排気・換気確保
電気事業法および関連法令に基づく工事計画の確認と、必要に応じた届出・電力会社との協議
消防法に基づく自動火災報知設備・非常用照明・誘導灯などの一時停止・復旧手順の明確化
法定点検・竣工検査・主任技術者立会いを考慮した工程計画と記録の整備

安全上重要な設備（防災センターの電源、非常用発電機、スプリンクラーポンプ電源、防災エレベーターなど）に影響する工事では、改修工事中も必要な防災機能が維持されるよう、仮設措置や運用ルールを明確にしたうえで工事を進めることが求められます。これにより、災害発生時にも商業施設としての安全性と信頼性を確保しつつ、計画的な電気設備の改修・リニューアルを実現できます。

電気設備商業施設で頼れる専門家と発注のコツ

商業施設の電気設備は、受変電設備・照明・空調電源・防災設備・弱電設備など多岐にわたり、テナント入れ替えや長期運用も前提とした複雑な計画が必要になります。これらをオーナーや不動産担当者だけで最適化するのは難しく、信頼できる電気設備の専門家を選び、適切な発注方法でプロジェクトを進めることが、工事費だけでなくランニングコストやトラブルリスクを大きく左右します。

ここでは、商業施設の電気設備計画・設計・施工・保守に関わる専門家の役割と選び方、そして見積・契約時に押さえるべき実務的なポイントを整理します。

電気設計事務所と設備設計事務所の選び方

商業施設の電気設備を適切に計画するうえで、電気設計のパートナー選びは最初の重要なステップです。建築設計事務所に一括して依頼するケースもありますが、電気設備に関しては「誰がどこまで責任を持って設計・監理するのか」を明確にしておくことが肝心です。

設計パートナーの種類と役割を理解する

電気設備の設計を担う専門家として、主に「電気設計事務所」と「設備設計事務所」があります。両者の役割の違いを理解したうえで、自社のプロジェクトに合ったパートナーを選定します。

設計パートナー種別	主な担当範囲	得意としやすい案件	起用時のポイント
電気設計事務所	受変電設備・幹線・分電盤・照明・コンセント・弱電設備など、電気設備全般を専門的に設計。電力会社協議や電気事業法関係の技術的整理を主導することが多い。	大規模ショッピングセンター、複合商業施設、専門性の高い電源が必要な施設（大型厨房、データコーナー等）。	商業施設の電気設備実績が豊富か、電気主任技術者など有資格者が所属しているかを確認する。
設備設計事務所	空調・給排水・防災設備とあわせて電気設備もトータルに設計。空調負荷と電源容量の整合や、省エネ計画（BEMS、インバータ制御等）を一体的に検討しやすい。	テナントが頻繁に入れ替わる中規模商業ビル、複合用途ビル（オフィス＋商業など）、改修・リニューアル案件。	電気・空調・給排水のバランスを重視したいプロジェクトで有効。設備設計一級建築士などの資格保有者や、類似規模の商業施設の実績をチェックする。

いずれの場合も、設計者が工事完了まで工事監理に関与するかどうかが重要です。設計のみで終わるのか、施工図チェックや現場検査に継続的に関与するのか、契約前に役割分担を確認しておきましょう。

実績・体制・資格のチェックポイント

設計パートナーを選ぶ際には、単に「電気設計ができる」だけでなく、商業施設ならではの条件を満たせるかどうかを具体的に確認します。

同規模・同用途の商業施設の実績があるか（ショッピングセンター、駅ビル、ロードサイド型店舗など）。単なるオフィスビル実績とは課題が異なるため、商業施設の実績がどの程度あるかを確認します。
テナント工事との取り合い経験があるか。テナント側の専有部工事との境界、分電盤のテナント割り、電気容量の余裕確保などを適切に整理できるかどうかが重要です。
所属技術者の資格（電気主任技術者、一級電気工事施工管理技士、一級建築士、設備設計一級建築士など）と、プロジェクトにどの程度関与するか。
省エネ・ランニングコスト削減に関する提案力（LED照明、デマンド監視、BEMS、インバータ制御等の設計実績）があるか。
設計品質を確保するための社内チェック体制（ダブルチェック、図面レビュー、配線・負荷計算の検算ルールなど）を持っているか。

こうした情報は、会社案内だけでなく、過去案件の図面サンプルや計画書を見せてもらうことで具体的に確認できます。

オーナー側の要件整理と発注の進め方

設計を依頼する前に、オーナー側で条件を整理しておくほど、見積や提案内容のブレが少なくなります。とくに以下を文書化して、複数候補に同じ条件で提示できるようにしておくと、比較・検討がしやすくなります。

施設のコンセプトと想定テナント（物販中心か、飲食が多いか、サービス業か、営業時間帯など）を整理し、電力需要の方向性を伝える。
新築か改修か、段階的な開業計画があるか、将来の増床やテナント入れ替えをどの程度想定しているかといった中長期の計画。
初期工事費とランニングコスト（電気料金・保守費用）のどちらを優先するか、投資回収の目安期間など、コストに関する方針。
電気設備に関するオーナー側の必須条件（高圧受電の有無、非常用発電機の容量、防災センターの構成、BEMS導入の有無など）。

これらを踏まえた簡単な「設計依頼条件書」や「要件整理メモ」を用意し、候補となる設計事務所に同じ内容を渡して概要提案を求めると、提案内容や費用の違いが見えやすくなります。

施工会社と保守会社の選定ポイント

設計方針が固まったら、実際に工事を行う施工会社と、運用開始後の保守会社を選ぶ段階に移ります。商業施設では、施工品質と工期遵守、そして運営を止めないメンテナンス体制が特に重要です。

施工会社選定の基本と入札・見積の考え方

施工会社の選定では、「指名競争入札」「相見積もり」「特命発注」など複数の方式がありますが、いずれの場合も次の点を押さえることが重要です。

仕様書・図面・工期条件をできるだけ共通のものとして提示し、各社の見積条件に差が出ないようにする。
価格だけでなく、施工体制（現場代理人・監理技術者の経験、常駐の有無）、商業施設の夜間工事や営業中工事の経験を評価項目に含める。
受変電設備や非常用発電機、消防設備などの専門工事について、どの協力会社（サブコン）を使うかも確認する。
工期に対する余裕度（工程表）を提出させ、テナント工事との調整や仮設電源の計画が現実的かどうかを確認する。

施工会社の選定過程には、可能であれば設計者や第三者の技術者に関与してもらい、技術的な妥当性や見積の過不足をチェックしてもらうと安心です。

商業施設に強い施工会社の見極め方

同じ電気工事会社でも、オフィスビル中心の会社と、大型店舗・ショッピングセンター中心の会社では、得意とする工事の進め方が異なります。商業施設での施工会社選定では、次のような点を確認します。

過去に施工した商業施設の規模と内容（テナント数、24時間営業の有無、複合用途かどうかなど）。可能であれば、竣工後数年経過した施設の評価もヒアリングする。
夜間工事や短期休業期間中の集中的工事など、営業を継続しながらの工事経験がどの程度あるか。
デパートや駅ビル、ショッピングセンター等で求められる厳しい安全基準・防火区画の取り扱い・防災センターとの連携に慣れているかどうか。
施工計画書や施工図の作成体制が整っているか、検査・試験（絶縁抵抗測定、耐圧試験、機能試験など）の実績と手順書が整備されているか。

保守会社・メンテナンス体制の比較

運用開始後の安定稼働と設備寿命の延命には、保守会社の選定が欠かせません。施工会社がそのまま保守を行うケース、独立した保守会社に委託するケース、メーカー系サービス会社を組み合わせるケースなどがあります。

保守体制のタイプ	主な特徴	向いている商業施設	確認したいポイント
施工会社による保守	新築工事の内容を熟知しているため、図面や施工内容に詳しく、トラブル時の原因特定が比較的早い。	新築後しばらくの期間、設計・施工との一体的な対応を重視したい場合。	保守専任部門があるか、365日・24時間の緊急対応が可能か、年次点検・月次点検のメニューが明確か。
独立系保守会社	複数メーカー・複数施設を扱い、比較的中立的な立場で保守提案を行うことが多い。	既存商業施設の改修後や、複数施設をまとめて保守したい場合。	対象範囲（受変電設備、非常用発電機、消防設備、BEMSなど）がどこまで含まれるか、緊急出動時の体制・到着時間の目安。
メーカー系サービス会社	キュービクルや発電機、BEMSなど特定メーカー設備について、部品供給や技術情報を持ち、更新提案もしやすい。	特定メーカーの設備構成が多い施設や、高度な制御システムを導入している施設。	他メーカー設備との連携範囲、保守契約の内容（消耗品込みか、点検のみか）、長期保守契約時の条件。

どの体制を選ぶ場合でも、点検報告書のフォーマット、異常発生時の連絡フロー、予防保全提案の頻度は契約前に確認しておくと、運用開始後の行き違いを防ぎやすくなります。

見積比較と仕様書確認のチェックポイント

同じ「電気設備工事」でも、見積条件や仕様の解釈によって金額は大きく変わります。商業施設オーナーとしては、価格だけにとらわれず、仕様書と見積書をセットで確認し、抜け漏れや将来コストを見極めることが重要です。

見積比較の前に揃えておくべき条件

複数社から見積を取る場合、まず次の条件をできる限り統一して提示します。条件がバラバラだと、見積金額が比較できなくなります。

最新の設計図書一式（図面・仕様書・負荷一覧・機器リスト）を、各社へ同じタイミングで配布する。
工期・作業時間帯（夜間作業の有無、営業中工事の制約条件など）を明示する。
テナント工事との負担区分（共用部・専有部、テナント工事範囲）の考え方を文書で示す。
既存設備の転用範囲（既設ケーブル・分電盤・照明器具の再利用可否など）を明確にする。

そのうえで、見積書には「内訳明細」の提出を必須とし、機器費・材料費・労務費・仮設費・諸経費などの内訳が分かる形で提出してもらうと、比較・交渉がしやすくなります。

よくある抜け漏れ・追加費用リスクの見極め

電気設備工事の見積では、最初は安く見えても、後から「別途工事」「追加見積」として費用が増えるケースがあります。代表的な抜け漏れやリスクとして、次のような項目があります。

計装・制御配線やBEMS関連の工事が含まれていないケース。空調や防災設備との連携に必要な配線・盤改造が別途扱いになっていないか確認します。
テナント専有部の分電盤や二次側配線を、どこまで含めるかが曖昧な場合。テナント負担・オーナー負担の範囲を、仕様書と見積書で突き合わせて整理します。
電力会社との協議に伴う対応費用（計器盤の改造、受変電設備の仕様変更、申請関連作業など）が見積に含まれているかどうか。
既存設備の撤去・廃棄費用（キュービクル、ケーブル、照明器具など）や、仮設電源・仮設照明の費用が別途になっていないか。
試験・検査の費用（絶縁抵抗測定、耐圧試験、各種機能試験、電気主任技術者立会いなど）が、見積に含まれているかどうか。

可能であれば、設計者や第三者の技術者に見積内容をチェックしてもらい、仕様書との差異や不足項目を洗い出しておくと、後の追加費用リスクを抑えられます。

契約時に確認すべき条項と引き渡し後の対応

最終的に施工会社や保守会社を決定し契約する際には、金額だけでなく契約条件を丁寧に確認します。特に商業施設の電気設備では、次のようなポイントが重要です。

保証期間の長さと範囲（機器の不具合・施工不良・制御ソフトの不具合など、どこまでが無償対応か）。
工事中の変更や追加工事に関する取り扱い（見積・承認の手順、単価の決め方）と、テナント要望による変更の費用負担区分。
引き渡し時に提出されるべき資料（竣工図、機器リスト、試験成績書、取扱説明書、保守マニュアルなど）の一覧と提出期限。
引き渡し後の初期不具合対応（一定期間の無償対応、緊急対応の受付窓口、復旧までの目標時間など）の取り決め。
保守契約への移行方法（新築工事を行った施工会社が保守を継続するのか、別会社へ引き継ぐのか、その際の情報提供範囲）。

これらを契約段階で明確にしておくことで、商業施設の開業後に発生しがちなトラブルや、オーナーと施工・保守会社との認識のズレを減らすことができます。電気設備は長期にわたり商業施設の安全性と収益性を支える基盤であり、信頼できる専門家の選定と、透明性の高い発注・契約プロセスが、その安定運用の鍵となります。

まとめ

商業施設における電気設備は、照明・空調・防災・情報インフラなど、施設運営の土台となる広範な設備で構成されており、計画初期から運用・保守まで一貫して検討することが重要です。特に「電気設備商業施設」の計画では、テナントの入れ替えや将来の増設を見据えた余裕ある容量設定と、柔軟な配電計画が求められます。

計画段階では、店舗コンセプトと必要電力を整理したうえで負荷計算を行い、高圧受電か低圧受電かを判断します。そのうえで、受変電設備・幹線・分電盤・非常用発電機・無停電電源装置などを、商業施設の規模・用途・テナント構成に応じて最適化することが、安定した運営と安全性確保の基本となります。

また、電気事業法や電気設備技術基準、建築基準法、消防法などの関連法令に適合した設計・施工・保守は必須です。東京電力パワーグリッドなど電力会社との協議事項を早期に整理し、受電方式・契約電力・計量方式などを確定しておくことで、後戻りの少ないスムーズなプロジェクト進行が期待できます。

照明・コンセント・空調・弱電設備・防災設備は相互に影響し合うため、電気設備単体ではなく、建築・設備全体を統合した計画が重要です。照明ではLED化や調光制御、空調ではヒートポンプやインバータ制御、BEMSの導入などにより、省エネと快適性を両立させることが可能です。防災面では、非常用発電機や非常照明、自動火災報知設備、スプリンクラー設備、非常用エレベーターなどの電源系統を明確に整理し、災害時でも機能を維持できる構成とすることが求められます。

施工段階では、配線工事や盤内配線の品質管理、絶縁抵抗測定や耐圧試験などの検査を確実に実施し、電気主任技術者による竣工検査を通じて安全性と信頼性を確認します。引き渡し時には、図面・機器リスト・試験成績書・操作マニュアルなどの整合性をチェックし、運用担当者が設備仕様と操作方法を理解しているかを確認することが重要です。

運用開始後は、年次点検・月次点検など計画的な保守を継続し、電力量計やデマンド監視を活用してランニングコストと負荷状況を把握します。故障予兆を早期に捉え、予防保全を進めることで、突発的な停電や設備停止による営業への影響を最小限に抑えることができます。また、契約電力の見直しやピークカット対策、省エネ改修、ZEBや各種省エネ補助金の活用などにより、長期的なコスト削減も期待できます。

老朽化した電気設備の更新や商業施設のリニューアル時には、単なる機器交換にとどまらず、テナント構成の変化や新たなサービス形態を踏まえた電気容量・配電計画の見直しが重要です。営業を止めない改修工事を行うためには、工事工程と仮設電源の計画を綿密に立て、テナント・施工会社・管理会社との調整を丁寧に行う必要があります。

こうした一連のプロセスを着実に進めるためには、商業施設の電気設備に実績のある電気設計事務所・設備設計事務所・施工会社・保守会社を選定し、仕様書や見積書の内容を比較・確認しながら、発注者としての意図を明確に伝えることが重要です。「電気設備商業施設」の計画・設計・施工・保守を総合的にマネジメントすることで、安全で省エネ性が高く、テナントや来館者にとって魅力的な商業施設を長期にわたり維持していくことができます。

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